香港经济疫后反弹乏力，首富李嘉诚旗下的长实集团日前突然宣布，新楼盘“亲海駅II”以周边二手房的七折价格出售，触发市场对香港房价未来大跌的忧虑。受访地产业界人士认为，香港经济正面临结构性问题，估计房价还会再下跌。

邵志尧指出，香港经济目前最大的困境不是周期性问题，而是出现结构性问题。欧美国家为了要对中国去风险化，正在粗暴地导致香港金融去国际化，所以近来香港股市每日成交金额不到1000亿港元，首次公开招股（IPO）的金额更落后于印尼。

不过，市场也有意见认为，长江旗下的商用摩天大楼长江实业中心空置率飙升，连新项目也都打折出售。香港房地产市场正临寒风，长江实业可能是想快点回收积压资金，才会一口气折扣30%。

反映香港二手住宅楼价走势的中原CCL指数显示，私人住宅楼价由2021年高位至今已累泻13.3%，但跌势仍未止，近期贬值达两三成的蚀让成交个案屡见不鲜。

长实见市场反应理想，近日再加推100多个亲海駅II住宅单位。据悉，亲海駅II截至本周一已收到一万人申请，超额认购逾25倍，成为2021年10月后近两年收取支票数量最快破万张的新楼盘。

消息传出后，迅速成为市场焦点，许多市民纷纷入市认购。根据港媒报道，亲海駅II在上周六、日已收到逾5000张申请认购的支票。

对此，长实集团主席李泽钜日前表示，现在入市时机比三年前好；与三年前相比，目前利率下跌的可能性较高，走势较为明确，地价甚至已跌至接近特区政府的成本价，地价再下跌的可能性也较低。

他说：“金融、外贸和消费是香港经济发展的三大板块。现在这三大板块都出现了问题，未来香港经济不乐观，楼价下滑是必然的趋势。”

由李嘉诚次子李泽楷持有的《信报》周二撰文分析，在商言商，长实这次减价有其合理性。一来，该发展商向来自诩“楼市工厂”，奉行货如轮转，倾向“平价快卖”多于“高价慢卖”。

长实集团上周四（8月3日）公布亲海駅II的首次销售价格列表，其中最便宜的开放式格局住宅扣除18％折扣后，折实售价为290万港元，相当于一平方米的售价为14万8700港元（2万5700新元）。这一售价比周边二手房便宜了30%，也是2016年以后香港市区最低价的新盘项目。

二来，油塘由工业区转型为住宅区，号称“大变天”，多个大型新盘正在发展，涉及逾万伙单位，该区未来几年肯定沙尘滚滚。长实若不快手清货，将面临更多竞争。

香港资深测量师邵志尧接受《联合早报》访问时表示，长实这次大减价促销新楼盘，除了贯彻该集团一向“平价快卖”的卖楼策略，也是看淡未来香港房地产前景，相信现金为王，为未来入市进行其他项目做好准备。

邵志尧认为，香港其他主要地产商目前的资产负债比率偏高，银行利息持续上涨，对他们造成的负担越来越大。随着长实减价出售新楼盘，不少地产商短期内也会被迫跟随减价出售新楼盘，二手楼市场过后会出现明显的减价潮。