■资产租用率
许多投资者把REIT视为自动提款机（ATM），因为它们会定期派息。一个REIT的派息收益率高低，通常是投资者的首要考量。
1. 派息收益率有多重要？
不过，正因为本地市场发达，REIT若要持续扩张，往往得支付高额溢价来收购资产。这促使许多REIT都向海外发展，因为它们可能在新兴市场发掘更多有价值的房地产。但这意味着REIT要面对在外国市场经营的风险。投资者也可能因为不了解海外楼市局势，做出较差的投资决策。
■租金调升率
投资教育公司Invest Coach董事经理蔡一鸣也认为，医疗保健和酒店REIT通常较具防御性。但在办公楼、零售和工业房地产中，也有一些特定项目更具防御性，例如位于中央商业区的甲级办公楼，以及地铁站附近的邻里购物中心。
理财锦囊
FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析员曾德均接受《联合早报》访问时指出，投资者不应盲目追求派息收益率，而是应深入理解导致收益率变化的因素。
截至8月底，新加坡有45个REIT，市值超过1000亿元，在亚洲是日本以外的最大REIT市场。如何在众多REIT中做出投资选择？
郑伟权指出，本地楼市发展完善，加上土地供应有限，多年来土地价格稳定上扬。这有助于提高REIT的每股净资产值（NAV）。
■资产质量和租户组合
除了剩余地契，陈怡瑾也建议投资者查看REIT的加权平均租赁期（WALE），因为它是房地产收入和现金流稳定程度的指标。
辉立证券交易员郑伟权以吉宝数据中心房地产信托（Keppel DC REIT）为例指出，信托过去一年来价格大幅上涨，导致收益率下跌。实际上它表现不俗，预计未来将上调每单位派息（DPU）。
陈怡瑾指出，那些希望长期持有REIT的投资者，应把信托旗下房地产的剩余地契纳入考量。“在其他条件相同的情况下，地契状况更佳（拥有更多永久地契和剩余地契年限更长的土地）的REIT自然是更好的选择。”
财务因素
■加权平均租赁期
辉立证券交易员郑伟权列出选购REIT时应考量的各类因素，供投资者参考。
目前S-REIT的举债顶限是45％，新加坡金融管理局正探讨将它调高到50％至55％，让S-REIT在收购资产时更具竞争力。为了控制财务风险，当局也会把最低利息覆盖率（interest coverage ratio）要求和管理财务的自律能力考虑在内。
WALE衡量的是一个房地产所有租约到期的平均周期。如果WALE长达五年以上，说明未来的资产回报稳定，反之则代表租约很快到期，租户轮换速度太快，对收益和现金流都带来不确定因素。
FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析员陈怡瑾指出，由于当前全球经济面对诸多不确定因素，投资者最好选择与大盘市场相关性较低的房地产，例如医疗保健REIT。
陈怡瑾说，无论行情好坏，医疗保健都是必不可少的基本需求。随着我国人口老龄化趋势加剧，医疗保健需求料将持续增长。报告显示，本地医疗保健支出在2017年至2020年将增长30％。
本期理财锦囊邀请投资专家，解答投资者在选购房地产投资信托时常见的五大疑问。
■保荐机构和管理公司的声誉
全球经济展望低迷和本地股市动荡，让更多投资者转向房地产投资信托（REIT），寻求稳定收益回报。
REIT通常会在每季度的业绩报告中披露最新的WALE数据。陈怡瑾说，如果信托管理公司在一段时间里都无法签下新租约或续签现有租约，就值得投资者关注。
从商场到办公楼，再到工业建筑和医疗保健设施，不同REIT持有的房地产类型有很大差别。
■派息收益率
派息收益率用每年派息除以股价所得。各类REIT中，医疗保健REIT的收益率相对较低，介于5％至6％；零售和办公楼REIT约为6％，酒店和工业REIT则介于7％至8％。
组屋转售价会随着屋龄增长而下跌，私人房地产的价值也会受剩余地契影响。本地多数商业和工业房地产地契都少于99年，虽然目前尚未有地契到期的情况，但包括星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）在内的一些REIT，已为旗下的“年迈”商场展开翻新，避免它们因设施老旧而流失顾客。
蔡一鸣说，投资者对本地市场更熟悉，但海外市场往往有更多价廉物美的资产。“所幸投资REIT的好处是很容易就能实现多元化。我们不必取舍，可以两种都买！”
5. 哪些信号值得关注？
3. 投资本地还是海外资产？
除了受宏观经济和市场经营环境的影响，REIT的一些动态也值得投资者特别注意。
蔡一鸣说，本地多数工业房地产的地契介于30年至50年间，当这类设施的剩余地契只有20年时，它们的估值也会大幅下跌，影响REIT表现。
选择REIT须知
“REIT的收益率突然上升可能是一个警告信号，尤其是当它不是由派息增加，而是因股价下跌而导致。”
4. 地契和租约会影响表现吗？
非财务因素
2. 哪种房地产类型包赚？
曾德均说，REIT的负债比率或债务成本提高，往往被视为负面信号。高负债率限制了REIT的借贷能力，管理公司得通过发行附加股来筹集收购新资产的资金，导致股东权益被稀释。而债务成本提高，则导致分配给投资者的可派发收入减少。
相比之下，那些因贬值而导致收益率上升的REIT，可能因为表现不如预期，不得不在日后削减股息。“因此，投资者不应把收益率作为衡量哪个REIT更值得投资的决定性因素。”
多数REIT一开始只投资本地房地产，如今随着地理市场多元化，超过七成REIT持有海外资产。近年来也有只投资海外资产的REIT推出，例如专注美国办公楼市场的宏利房地产投资信托（Manulife US REIT）。
