今年登场的一些新私宅仍获得热烈反响，发展商也激烈竞标政府售地计划下推出的地段。今年上半年，属于私人地段来源的集体出售市场的表现如何？

展望集售今年下半年和明年的表现，分析师都认为发展商出手将更为谨慎。

他发现，发展商主要对拥有介于50个至200个单位的中小型项目感兴趣。这是因为发展商若无法在五年期限内卖完所有单位，将得承担大笔额外买方印花税（ABSD），导致他们对较大型的集售项目大多反应冷淡。

有特质集售项目受青睐

分析师指出，当前的集体出售市场，情况与上一轮集体出售热潮迥然不同。

房地产分析师王伽胜受访时表示看好牛车水珍珠大厦（People's Park Centre）的集体出售计划，会成功找到买家。

尽管如此，目前集售市场的交易量，仍然远不如2018年集售市场巅峰时的超过100亿元交易额。

价格最高的是第二次推出集售的裕廊区项目湖畔公寓（Lakeside Apartments），以2亿7390万元成功出售，比保留价高14％。

仲量联行（JLL）资本市场执行董事陈鸿文受访时指出，虽然新一轮降温措施使得发展商保持谨慎态度，但影响集体出售市场的因素，更多是因为市场缺乏合理定价的地段。上半年，有几个集售项目无人问津，或只收到低于保留价的竞标。

据他观察，上半年发展商进入住宅集体出售市场的意愿，并没有被降温措施削弱，理由是定价合理的住宅土地供应仍严重短缺。随着问题继续存在，发展商将继续寻觅住宅用地。

保留价6亿4000万元的湖景园（Lakepoint Condominium），继6月份集售招标未能找到买家而展开的私下协商谈判于星期五（22日）截止，但未有新消息公布。

去年12月中横空而来的新一轮降温措施，给私宅市场涌动的买气和腾涨的房价发出“减速”警告，但市场势头似乎没有放缓多久，

至于集体出售成功的商住综合项目则有三个，包括备受瞩目的东陵购物中心（Tanglin Shopping Centre）和有“小泰国”之称的黄金坊（Golden Mile Complex），分别以8亿6800万元和7亿元完成交易。

“珍珠大厦不是保留建筑，发展商将有更大的自由根据它们想要的设计去重新发展。如果连黄金坊也能售出，珍珠大厦又怎么会卖不出去呢？”

陈威礽表示，从发展商投标政府地段的情况来看，发展商都在迫切填补土地库，尽管它们对土地价格有各自的看法。

市场缺乏合理定价地段

尽管项目买家还未正式公布，但有消息指这座99年地契公寓是由鑫丰地产（Kingsford Development）和中冶置地（MCC Land）联手买下。

“自降温措施宣布以来，发展商一直在等候市场‘尘埃落定’，并观察新登场项目的需求和购买率。”

除了因为发展费和建筑成本不断上涨，集售项目达成交易的成功率低，当中的一个关键是发展商与集售项目的屋主和业主，对价格的预期出现落差。

传春景花园已成交

一周前，市场也传出集售项目春景花园（Chuan Park）以私下协议的方式成交。

第一太平戴维斯（Savills）投资销售和资本市场副执行董事陈威礽受访时则指出，发展商普遍求地若渴，但自新一轮降温措施推出以来，发展商已变得非常谨慎和精挑细选。

高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部高级经理黄显洋受访时说，集体出售市场在上半年的表现，反映发展商对我国私宅市场的前景仍有信心。

湖景园集售委员会近期接获市区重建局的通知，当局允许项目地段的未来重新发展项目建造更高楼层。

值得注意的是，黄金坊属于保留建筑，发展商重新发展这类建筑的成本更高，也面对更多限制。

该项目去年第四季也先后进行集售招标和私下协商，但都没有谈成任何交易。

刚进入下半年，集售项目的售价就打破了上半年的售价纪录，无疑给市场打了一剂强心针。

一些无法成功售出的集售项目，大多是保留价高昂的大型项目，有些保留价超过了10亿元。由于这些项目的发展规模和成本庞大，这对发展商来说都是风险很高的投资。

他表示，发展商对综合项目有浓厚兴趣，所以即使新一轮降温措施去年底推出后，东陵购物中心和黄金坊的集售计划仍然取得成功。

珍珠大厦把保留价上调至18亿元，比上一轮集售计划高出38.5％，成功争取到业主和屋主支持集售。招标活动将在8月18日下午3时截止。

本月有多个住宅集售项目的招标活动结束，包括明天（25日）招标截止的乌节路豪华公寓伊丽莎白大厦（Elizabeth Towers）和实龙岗路的华洋楼（Euro-Asia Apartments），分别叫价6亿3000万元和2亿1800万元。

春景花园售价8亿9000万元，使它成为今年最高价的住宅集售项目，甚至超越东陵购物中心和黄金坊这两个商住项目。

高纬环球研究部高级经理黄显洋认为，位于良好地点、叫价也较能让人接受的小型地段，会得到发展商的青睐。

截至今年第一季末，发展商未售出的新推出单位的库存徘徊在1万4000个单位左右，这是自2017年第二季以来的最低水平，当时未售出的单位是1万5058个单位。

新一轮降温措施继续发挥效用，加上通胀加剧、全球经济可能陷入衰退等因素，预料会使发展商保持谨慎，但具备一些特质的集售项目仍会受到发展商青睐。

他表示，一般情况下，屋主和业主会从近期的政府售地招标中寻找线索，但开出的价格往往高于大多数发展商所愿意支付的价格。

博纳产业（Propnex）总裁依斯迈（Ismail Gafoor）接受《联合早报》访问时说，由于政府认为房价上涨过快，去年12月出台降温措施给旺盛的市场降温，但楼市依然显现韧力。

成交项目当中有七个属于永久地契，一个是999年地契，两个是99年地契。

其中，七个成功找到买家的住宅项目，总成交额达到5亿2946万余元。

“尽管采取降温措施，我们观察到组屋提升者的需求仍然很抗跌，这从最近几个月一些新登场项目的亮眼表现，以及组屋转售市场的良好情况，可见一斑。”

依斯迈说：“许多发展商目前正在寻求填补土地库，并积极在集体出售市场寻找好的机会。”

今天上半年，集体出售市场共有10个住宅和商住项目，以及一个商业项目成交，总额约22亿元，已与去年全年总额不相上下。

依斯迈说，虽然过去一年政府售地计划下的地段竞标活动活跃，对私宅的需求也强劲，但这两年来的集体出售市场，与2017年的集售市场相比无疑更具挑战性。

在通胀高涨、利率上扬，以及全球可能陷入经济衰退的阴影笼罩下，哪些集体出售项目仍会得到打算填补土地库的发展商的青睐？

陈威礽指出，政府售地多在市郊，因此发展商对黄金地段的永久地契集售项目会更有兴趣。

他指出，尽管市场存在一些不明朗因素，但发展商并未知难而退，而是继续在集体出售市场寻找机会。

依斯迈说，考虑到建筑成本高涨、利率上扬，以及近期政府售地和集售情况促成基准地价上升，集售项目要成交会面对越来越具有挑战性的环境。