显示资金和质押资产并非取得房贷新招，新加坡金融管理局早在2013年总偿债率（TDSR）框架推出后开始实施，允许银行将借款人的财富和资产作为信贷评估的一部分。这主要是针对没有工作收入，但拥有大量现金者如退休者等，让他们以这样的方式取得房贷。现在，房地产经纪和银行也利用这两种方式让年轻买家取得大笔房贷。

房地产研究学者李乃佳博士受访时说，显示资金和质押资产方式或许解释了为什么当前房价高涨，房贷限制收紧，很多年轻买家依然有能力买房。

与此同时，人力部《2021年工资报告》显示，受聘于同一雇主至少一年的本地公民和永久居民，去年名义工资增幅为3.9％，但受高通胀影响，实际工资仅增长1.6％，是自2013年来的第二低。这显示，当前本地人的名义工资增幅其实赶不上私宅价格增幅。

本地楼市依然一枝独秀

AMO Residence是最近备受楼市关注的新私宅项目，除了因为它是宏茂桥时隔八年迎来的首个新项目，更重要的是平均尺价预计2000元左右，创下区内以至大众化私宅的价格标杆。

我不知道这些新发出的贷款中，有多少是利用显示资金和质押资产方式“增加”可计收入，多少人的真正TDSR超过55％水平，更不知道多少人已过度借贷，犹如水上的鸭子，水面上看似平靜，水面下却在拼命地划水。这些数据至今仍是谜。

全球楼市如今普遍放缓，去年房价大涨的市场如美国、英国和澳大利亚等，近期都呈疲弱走势，过去几年火爆的中国楼市也转冷。新加坡楼市却依然一枝独秀，继续强劲增长。这是反映了新加坡楼市异乎寻常的强大韧性，还是买家乐观情绪膨胀，让楼市变成一个越吹越大的资产泡沫，等着被狠狠戳破？

AMO Residence地段原来是短期租赁组屋，约四年前拆除。我弟弟曾住在那里，每次到他家时，总感觉组屋走廊阴暗不通风，许多单位外堆积着杂物。弟媳不时会谈起左邻右舍的事，如哪户人家又被大耳窿追债、哪家父亲酗酒失业、哪家孩子没人照顾。

例如，一对年轻夫妇有意购买200万元私宅，但两人月薪共1万元，只能借到约120万元房贷，每月偿还5500元。但若他们能跟父母或朋友借钱，质押10万元或显示有33万3000元在银行里，可借贷的额度就增加至148万元，每月偿还房贷额6645元，超越55％的TDSR限制。

由于参观人数太多，发展商限制了看房时间，两卧房单位只限两分钟，三卧房单位则限三分钟。看房者犹如赶鸭子旅行团，刚进示范单位看了一会，工作人员就催促说：“对不起，时间快到了，请各位准备离场，好让下一批参观者进来。”大家得在短短几分钟时间匆匆看过房子，然后做出百万元的重大买房决定。

然而，根据金管局最新数据，过去一年新发出贷款的TDSR中位数是43％，未偿还抵押贷款的贷款与估值比率（Loan-to-Valuation，简称LTV）中位数在今年首季低于50％。

还有经纪说，大多买家倾向于显示资金方式，因为他们在取得房贷后便可随意挪用这笔资金。况且买家在申请房贷时，一般都准备了大笔现金以支付首期付款和印花税等。他们可向父母或朋友暂借额外一些钱，应付申请房贷所需，当银行几个星期内批准了这笔钱后，便把钱归还给父母或朋友。

金管局说，本地家庭债务状况总体健康。不过在新发出的贷款中，有多少是利用显示资金和质押资产方式“增加”可计收入？多少人真正TDSR超过55％水平？还有多少人已过度借贷，像水上的鸭子，水面上看似平靜，水面下却在拼命划水？这些数据至今仍是谜。

他坦言，这是一个“令人担忧的严重事态”，因为这可能意味着我国家庭资产负债情况表面上健康良好，事实上却埋藏了定时炸弹，很多人或许负债累累，容易陷入无法解脱的财务困境，一旦房价下跌，将给楼市带来巨大震荡。

本地私宅价格指数从2020年迄今累积涨幅17％，即便政府去年12月出台降温措施，过去两个季度私宅价格仍涨了4.2％。

楼市或隐埋巨大定时炸弹

尽管价格不菲，这个项目依然受买家热捧，三天预览活动估计吸引了7500人参观。这个周末开盘即卖出逾98％，372个单位被扫剩七个。

全球楼市近期普遍放缓

当时，弟弟只期盼早日找到长期住屋，尽快搬离。他大概不会想到，昔日他急于搬离的租赁组屋，如今却成为许多人竞相争抢的高价私宅，开盘首个周末就几乎卖光。场景的强烈转变令人感慨，更带些许讽刺。

有经纪说，很多年轻人刚踏入社会工作，收入不高，都得通过父母帮忙，或给或借地取得房贷，特别是一些买执行共管公寓（EC）单位的“夹心层”买家。

与房地产经纪谈起，我才赫然发现，不少年轻人其实通过显示资金（show fund）或质押资产（pledged asset）的方式，取得超越总偿债率（TDSR）限制的更高房贷。

星期天赶往AMO Residence的示范展厅时，天不作美下起一场倾盆大雨。原以为到展厅的参观者会因此减少一些，结果大雨无法熄灭许多人买房的热情，现场依然是人头攒动。

看房当天，我一瞥排队的看房者，大多为40岁以下，当中不乏看似刚踏入社会工作的年轻人，有些是刚有小孩的年轻夫妇，有些是父母陪同一起看房。这些买家虽年轻，却有能力负担一两百万元的房子，财务能力令人惊叹，同时不免好奇，他们哪来这么多钱买房？

金管局局长孟文能说，本地家庭债务状况总体保持健康。金管局的压力测试表明，即使在利率急剧上升和收入大幅减少的情况下，大多数家庭也应该能够偿还债务。就中长期来看，本地房地产价格在这两三年的增长，大致与名义收入增长的步伐一致。