新加坡在疫后会继续对外开放，吸引国际资金和人才，要在全球价值链上提升进阶。这意味着本地私宅市场跟国际资金和人才的流动会更紧密相连，传统上以本地提升者为主的大众化私宅也越会是如此，望而不及的人恐怕会更多。

先来看五房式组屋的整体供应，根据历年建屋局年报数据，建屋局售出的组屋整体数量在2014年至2021年间累计增长14.74％，截至去年达101万9120间。当中，四房式组屋的数量累计增幅为16.77％，五房式则是12.75％。

也就是说，这八年间五房式组屋的数量增长低于整体平均两个百分点。这看起来微小，但以五房式组屋总数逾20万来算，相当于四五千个单位。五房式组屋本就较少，如果增幅继续缩减，未来会更稀缺。

若有第二或更多套房子出租更棒，除了资本增值，更是赚取租金累积被动收入，加速进阶的不二法门。

换个方式说，如果从三或四房式组屋换到五房式，或从五房式换到地点更好的五房式所带来的“提升值”大于换到面积更小、地点并没有更好的私宅，那么原先要提升到私宅的人，会不会把眼界放宽、选择范围变大，让提升的入场成本因此不必那么高，同时又可取得相当的资产增值？

从这个单一项目有限的供应来看，提升的需求还是强劲，背后支撑的主要是房价长期增值的预期。房子作为一项投资，即使当前价格和利率都已上扬不少，买家还是认为值得。

在新加坡，多数中高收入者都把房子当成投资，在追求进阶和提升的人生过程，既是工具，也是目标。

在房价和利率都居高的情况下，这股提升的欲望，下来还会多强？

最新降温措施9月底生效，银行计算最高房贷额的中期利率上调后，尚未有专攻组屋提升者的大众化私宅推出，登场的大众化项目只有执行共管公寓（EC）登丰嘉园（Copen Grand）。

新一轮降温措施突如其来规定脱售私宅购买转售组屋的买家须等待15个月，我们如今知道，原来它在“降级者”市场多么受欢迎，2021年至今年第三季购买转售组屋的私宅屋主比2019年和2020年多了一倍。

五房式组屋转售市场 八年来需求多新供应少

而且，一些买家看重的是当下的价格可负担，以及将来会增值，只要能进场，就算提升到小一点的私宅也没关系。

当中有买家愿意额外支付3％的房价以延后支付房贷，以一个1001平方英尺的三卧房单位计算，要暂时避开眼前高利率的冲击须多付约3万8000元，然后期望将来开始支付房贷时利率已下滑，可省回更多利息成本。

在疫后时代，人们在提升时对空间的需求是不是会更重视一些，值得思考。

然而，组屋同时也是我国住房市场供应和交易最多的房屋类型，它必然是各个不同人生阶段国人的重要住房选项。

根据市区重建局星期五（10月28日）发布的数据，整体私宅价格已连涨10季，今年第三季环比上涨3.8％再创新高。当中非有地大众化私宅环比上涨7.5％，更是2009年第三季以来最大季度增幅——AMO Residence、Sky Eden@Bedok和曲水伦庭（Lentor Modern）几个新项目的提升者需求强劲是主要推手。市郊新项目平均尺价如今已达2000元，以85平方公尺（915平方英尺）的法定平均单位面积计算，平均价格约180万元。

登丰嘉园反应热烈，首日售出73％的单位，平均尺价1300元。当中首轮供第二次购屋的提升者申购的30％顶限满额，没被抽中者要一个月后方可进场选购剩余单位。

可以这么说，成熟区五房式组屋在转售市场几乎不会再有新供应，就像已不再兴建的单层和双层公寓式组屋。想专注提升空间和地点的人，要嘛牺牲空间，要嘛牺牲地点，不然就得选择较老旧的屋子——以组屋的99年地契，三四十岁的提升者要买进，尤其在房价整体居高的市场周期，对人生财务规划并非最理想。

事实上，这些以空间和地点为首要考量的提升者应该大有人在，但问题可能是，如今符合他们的理想、可供提升的五房式或更大型的转售组屋其实不多。

然而，提升住房的方式并不只限于从组屋提升到私宅或EC，还包括小屋换大屋，以及从偏远处搬到地理条件更好的地方。财力足够当然可三者兼得，力有不及仍可择其一二。

简言之，这八年来，五房式组屋在转售市场的需求增长大于整体，但新供应却减少了。

新加坡在疫后会继续对外开放，吸引国际资金和人才，要在全球价值链上提升进阶。

过程从组屋开始，要取得资本增值，将来脱售了好提升，有些人一次，有些人很多次，到了退休时若有需要还能降级套现来养老，达到进可攻退可守境界。

其次，这八年间五房式组屋的转售量占整体组屋转售交易的比重，从2014年的20.22％逐年提高，在2021年达到25.88％，增加了5.66个百分点。期间，五房式组屋转售交易量每年的增幅都大于整体，除了2020年，去年增幅近14％，更比整体高出一倍。

再来就是五房式组屋推出的地点，过去几年，地理条件相对优越和居中的成熟区已不再推出五房式组屋。11月即将推出的新预购组屋，女皇镇乌鲁班丹和加冷—黄埔的项目都没有五房式，想要的话得去义顺、武吉巴督和还在兴建的登加新镇。

在这块市场，大型组屋可扮演缓解的角色，帮忙满足国人要提升的需求。兴建更多五房式组屋，并且在成熟区恢复兴建，让提升的选择更多元，是值得考虑的长远方案。

这意味着本地私宅市场跟国际资金和人才的流动会更紧密相连，传统上以本地提升者为主的大众化私宅也越会是如此，望而不及的人恐怕会更多。在这块市场，大型组屋可扮演缓解的角色​。

组屋最根本的政策目标是协助年轻人拥屋，少建五房式是因为家庭平均规模变小和让整体价格更可负担；不在成熟区建五房式是因为可兴建的空间有限，也同样是让整体价格更可负担。