“现金充裕的买家，例如购买一般高档和中档私宅的高净值人士，所需贷款较低，因此受到的影响也较小。”

他说：“近年来，核心中央区市场的价格增长更为温和，给购房者和投资者带来更大的价值，各国边境的持续放宽可能有助于支持外国买家对这个市场的需求。”

买家可能也会对转售私宅更有兴趣，“新项目推出价格普遍高于转售私宅的价格，那些负担不起新登场私宅价格的买家，可以在转售市场寻找机会。”

至于私宅租赁市场方面，分析师预料租金将上扬介于5％至10％。

兔年有更多新私宅项目登场，分析师预料今年售出的新私宅单位也会增加，转售私宅成交量则预料减少。

综合各分析师的看法，今年整体私宅的价格预料上涨介于2％至9％。

不过，分析师认为，利率上扬、房贷利率走高、去年9月推出的新一轮降温措施、通胀压力，加上今年全球宏观经济情况不明朗等因素，都会影响房地产市场的表现。

《联合早报》综合分析师的统计和预测，今年可能推出市场的新私宅项目介于40至48个，单位数量介于9000个至1万2000个。武吉巴督西有两个新执行共管公寓（EC）推出。

何俐慜说，核心中央区过去几年缺乏新登场私宅和竣工私宅，但今年将迎来三个主要项目，分别是Marina View Residences、铂海峰（Newport Residences）和安盛保险大厦（AXA Tower）的私宅部分。

随着各国边境管控恢复正常，外国买家包括来自中国的买家，预料重返本地楼市。她认为，这些对本地私宅楼市都是“好预兆”，尽管中国的疫情还在不断演变。

Lentor Hills Residences预料会比那一带另外两个项目更早登场，即伦多山路B地段和伦多中路地段的项目。

另一方面，分析师也看好北部的Lentor Hills Residences和西北的万景轩（The Botany at Dairy Farm）这两个今年将开盘的新项目。

至于万景轩则靠近滨海市区地铁线的凯秀（Cashew）站和山景（Hillview）站。该项目靠近天然保护区和公园，附近也有圣升英校（Assumption English School）、新加坡德国欧洲学校和圣婴女校和平之后（CHIJ Our Lady Queen of Peace）等学府。

正道集团风水顾问陈俊元受访时说，南部和北部是今年最吉利的方位，房地产交易活动预料更活跃。

今年私宅供应大增，无疑是楼市一大亮点，其中至少七个是超过500个单位的大型项目。

由于大众化私宅项目最为依赖来自组屋提升者的需求，因此这个市场可能受到最大的冲击。

本期“楼市乾坤”特邀房地产分析师和风水顾问提供意见供参考，从各个角度展望本地楼市。

市场普遍认为，利率会在今年上半年见顶，而联储局也可能会从2024年起开始减息。

他说，该项目也靠近受到买家热捧的曲水伦庭（Lentor Modern），反映这一带有足够的需求。

南部是本地许多高档私宅的聚集地。受访分析师大多看好随着外国买家重返，代表高档私宅的核心中央区（CCR）在今年的价格将显著上扬。

谢岫君说：“新加坡作为投资天堂的声誉和投资者对长期资本增值潜力的信心，将继续吸引外国和本地买家进场。”

仲量联行（JLL）私宅市场研究部主管（新加坡）谢岫君受访时说：“如果说2022年的新私宅销售是受到供应不足的限制，那么市场应该会在2023年看到供应带动需求，购房者将有更多选择。”

分析师：私宅价格料涨2％至9％

谢岫君说：“外国买家需求的回归，预料将支持高档住宅的价格上涨。由于核心中央区的价格涨幅，落后于其他中央区（RCR）和中央区以外（OCR），核心中央区的潜在价格上涨可能会更强。”

她预料，由于买家对中央区的房屋有积压需求，这些项目应该会获得热烈反应，给核心中央区的新私宅创下更高的基准价格。

张敏璋预料，新私宅的成交额可达209亿元，同比上扬28.2％，而转售私宅的成交额则可达329亿元，同比上升4.7％。

相比之下，去年推出的新私宅单位只有约4500个。

至于转售私宅市场，分析师预料会有介于1万至1万5000个单位易主。去年有近1万5000个单位转售。

何俐慜说，去年9月推出的降温措施是要确保转售组屋的价格仍然可以让人负担得起，这将减少从更高的组屋价格中获利的组屋提升者的数量。

风水顾问：南部和北部是今年最吉利方位

戴玉祥产业（Edmund Tie）研究和咨询部高级总监蓝振文也看好核心中央区。

她认为，尽管地价、发展费和融资成本更高，会继续推动发展商定下更高售价，但今年宏观经济的不利因素会影响买家情绪和负担能力，尤其是对价格相对敏感的大众化私宅买家，这类买家可能会因贷款利率更高而却步，推迟买房决定。

销量方面，分析师预料，今年可能售出的新私宅单位数量，介于6000至9000个，高于去年近7200个单位。

“不过，如果市场预期利率会下降，他们可能会重新购买，我们认为对利率的预期是决定买家情绪的重要因素。”

其他中央区代表中档私宅，而中央区以外则代表大众化私宅。

高力国际（Colliers）新加坡研究主管何俐慜受访时说：“最新降温措施的实施，导致抵押贷款收紧，加上利率上升、生活费提高，以及宏观经济走软，买家可能会更加保守和审慎。”

今年是癸卯水兔年，是闰年，有“闰二月”，一年也会出现两个立春节气，从风水上来说是个有利于楼市的好年头。

她认为，具体来说，由于房贷利率和无风险的定期存款利率都上扬，使得投资私宅的吸引力下降，那些打算买私宅作为投资的人可能会保持观望。

威猛的虎啸声远去，兔子蹦蹦跳跳而来。俗话说“狡兔有三窟”，让人不免联想到兔年的楼市。

今年预计会有近50个新私宅项目登场，买家的选择会更多。今年哪一区的楼市最旺？房价还会创下新标准吗？租金的走势如何？

有分析师认为，尽管来自组屋提升者的需求减少，一些已因房价高涨、变得买不起中档私宅的买家，可能会流入大众化私宅市场。

谢岫君指出，国人对拥有私宅的强烈偏好、家庭具备充足资金，以及就业市场相对紧缩，都是强大的潜在需求催化剂。

第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部高级主管张敏璋受访时说，只有在市场认为利率将无止境增长时，利率的上升才会产生影响。

正道集团风水顾问陈俊元接受《联合早报》访问时说，今年兔年正好是“双春兼润年”，这通常也被认为是繁荣昌盛和吉祥如意的一年，有利于楼市。

负担能力是否足够，将成为买家在兔年主要关注的事情。

尽管市场存在一些可能抑制房地产市场表现的因素，但几个关键的基本因素将继续支撑市场。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣受访时说，Lentor Hills Residences靠近汤申—东海岸地铁线的伦多站，附近有许多名校，包括圣尼各拉女校、安德逊小学和长老会中学，预料将让买家期待。

谢岫君认为，需求会转移到价格更让人负担得起的私宅市场，例如从中高档私宅转移到大众化私宅市场。

谢岫君指出，去年多个大众化私宅创下了每平方英尺高于2000元的新基准价格。

分析师认为去年9月推出的降温措施，可能会影响到组屋提升者的负担能力，进而冲击到大众化私宅市场的表现。