据橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部提供的数据，外国买家购买的私宅单位数量有上升趋势，他们在今年第一季买下258个单位，比前一季高出14.2%；与去年同期比较，则上升77.9%。
ABSD进一步调高 或诱使买家走避税漏洞
世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚对租金的走势有不同看法。她认为，接下来数季会有大量住宅单位完工，ABSD调涨相信不会对出租市场造成影响。
国家发展部长李智陞星期四接受媒体访问时指出，金融管理局星期三发布的《宏观经济评估》报告显示，租金增速在接下来数个季度会放缓。
他认为，转售市场会趋向于平稳，今年的交易量介于2万4000宗至2万6000宗。
本地住宅租金的增速接下来预料会放缓，政府仍会密切留意租金的走势，在必要时将采取措施防止租金高涨以及对新加坡人和在新加坡公司工作的外国人造成影响。
“因此，那些想要升级到私宅单位的组屋屋主，或许要先售出他们的单位而暂时租屋，开销会增加。同时，这也可能导致组屋租金上涨。”
政府星期三（4月26日）深夜推出新一轮房地产降温措施，通过调整额外买方印花税（ABSD），促进可持续的房地产市场。这一轮降温措施，到底对外国买家、租户、组屋升级者带来什么影响？ABSD调高后是否会诱使买家走漏洞来避税？谁会是最大赢家，谁又是最大输家呢？《联合早报》采访的房地产分析师，提出了不同看法。
冠病疫情期间，随着外国人离开新加坡，新加坡人的租房需求相应提高，增幅达四位数。李智陞说，情况如今已经稳定下来，已经看到租赁单位的需求在放缓。
房产搜索网站大亨房地产（MOGUL.sg）首席研究官麦俊荣说，在接下来几个月，私宅和组屋买卖方会试图找到新的市场平衡，这估计会导致交易量下滑。一些有意从组屋搬到私宅单位的屋主，也可能暂缓他们的升级计划。
他说：“接下来，我们预计当局会收紧条例，并堵住更多漏洞，以及揪出那些购买房地产时利用或协助买家走漏洞的人。这是因为ABSD调高和其他房地产税将令避税诱惑变得更大。”
“不过，由于房地产投资需求可能出现变化，长期来说，可能会有比较少私宅供出租。这可能导致租客转向共享居住空间和服务式公寓。”
对外国买家影响最大 这一轮是“冷冻措施”
另一方面，ABSD进一步调高可能诱使一些买家走漏洞来避税，分析师指出，政府最近加紧取缔“99对1拥屋权”或类似手法的用意，相信是为了让房地产市场降温，接下来应该还会堵住其他漏洞。
外国买家主要投资在核心中央区（CCR）内的高档私宅，去年第一季至今的数据显示，在他们购买的本地私宅当中，高档私宅占了54.9%，代表中档私宅的其他中央区（RCR）私宅和中央区以外（OCR）的大众化私宅，分别占29%和16.1%。
“许多外国买家已受到上一轮降温措施影响，他们须支付的ABSD在2021年12月从20%上调到30%。之后，外国买家购买的私宅数量从2021年的1107个单位，在去年下跌到16.5%至924个单位。”
政府星期三（4月26日）深夜推出新一轮房地产降温措施，把外国买家须支付的额外买方印花税（ABSD）上调一倍，从30%调高至60%，他们是这一轮措施影响最大的群体。
李智陞：租赁单位需求放缓 政府密切留意租金走势
使用这个交易手法的通常是首次购屋者，用他的名字买了房子之后，在短时间内将房地产1％权益“出售”给另一人，而这个人通常是配偶或其他直系亲属，原本应该支付更高的ABSD，并且有能力取得贷款来买房地产。税务局发现，近年来进行的“99对1拥屋权”安排有增加趋势，因此已开始对这类交易进行审计。
根据高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部主管黄显洋的统计，今年第一季的外国买家主要来自中国、美国，以及印度尼西亚。中国和美国买家分别购买了46个和35个单位，环比上升35.3%和20.7%。印尼买家则买下八个单位，比前一季少了两个。
他说，过去两个季度，一共有约8000个私宅单位完工，是2021年和2022年每季度平均数字的两倍以上。今年则预料会有4万个住宅单位完工，私宅和组屋约各占一半。这将拉高出租市场的供应量，包括单独的卧房和整个私宅单位。政府预测在2023年至2025年之间，会有约10万个住宅单位完工，进一步提升供应量。
麦俊荣说，ABSD调高后，私人住宅发展商可能会透过缩小单位的面积来维持售价，而按照以往的趋势，这或将导致组屋单位面积也跟着缩小。
至于这一轮措施是否会在租赁市场掀起涟漪效应，她认为近期内产生的影响不大，因为接下来会有更多新供应。不过，长期来看可能导致可供出租单位减少，租户可能改而选择共享居住空间（co-living）或服务公寓。
他说：“ABSD大幅上调，加上较早前调涨的买方印花税（ABSD）将压缩外国投资者或机构的潜在投资回报。投资需求料会转向受影响不大的商用和工业房地产市场。”
麦俊荣指出，另一个可能引起当局调查的避税手法，是夫妻间的脱钩（decoupling）交易安排。通过这个手法，两人联名购买一个住宅，然后一人把所占拥屋权全部转卖给另一方，从而在购买第二个房子时不必支付ABSD，因为这个交易将被视为他或她的第一个住宅。在这种做法下，两人通常是以99对1的比率购房。
政府在最新一轮房产降温措施中调高ABSD，也可能促使部分潜在组屋升级者放弃购买私宅，转而选购较大房型或地点优越的转售组屋单位，带动需求。
此外，私宅屋主分割出更多房间来出租的行为，也可能受到当局关注。一些屋主假借制造“共享居住空间”的名义，利用隔板分隔空间给多名租客，不但引发火患隐忧，也造成生活条件恶劣。
新加坡国内税务局（IRAS）星期三在回复《联合早报》询问时证实，它将奖励举报利用“99对1拥屋权”或类似手法来避税或减少ABSD交易的举报者，奖金高达10万元。
孙燕清受访时说，那些想要投资私宅的组屋屋主可能会因为ABSD的调高而暂缓计划，与此同时，有意购买私宅自居的屋主也会受到影响。若屋主在卖出现有组屋单位前就买下私宅单位，他们必须先缴交ABSD，日后将组屋售出后，才能申请退回这笔款项。对一些潜在买家来说，这笔费用可能过于庞大。
他也指出，由于这项降温措施主要针对私人房地产市场，不太可能导致组屋转售市场出现大幅波动。
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“我们预料房地产出租市场面对的压力，在今年迟些时候会缓解，并延续到明年。不过，我们会密切留意情况，在必要时采取措施，因为出租市场的变化会对新加坡人和在新加坡公司工作的外国人造成影响。”
更多住宅单位完工，也意味着正在等待搬新家且目前住在租赁单位里的本地人，将挥别租房子的日子，让这些房子回归出租市场。
潜在组屋升级者或放弃购私宅 改买大房型转售组屋
在今年第一季，有756个单位由永久居民购得，环比增加11.8%，占总交易量的20.2%。
本地房地产市场稳定，向来是许多外国买家的投资避风港。今年中国放宽边境限制，促使许多买家来新加坡看房，带动私宅销量。
合登集团高级研究主管李思德说，若有更多组屋升级者选择在购买私宅前出售组屋单位，转售组屋的供应下来可能增加，或有助减缓价格上涨幅度。
不过，据她观察，近年来，永久居民和新移民购买的私宅增加了。他们须缴交的ABSD较低。
高力国际新加坡研究主管何俐慜认为，随着更多外国人改租房子，租金将保持稳定，甚至是继续上扬。可以预见的是，租赁单位的供应将减少，但大量完工的住宅单位进入市场，会平衡回局面。
孙燕清预测，ABSD调高后，高档私宅市场将首当其冲，一些外国投资者甚至可能把资金转移到其他国家。私宅投资活动受到限制，可供出租的房子也会相应减少，在供不应求的情况下，私宅租金可能受影响。
橙易产业研究与咨询部主管孙燕清形容，这一轮是针对外国买家的“冷冻措施”。
分析师：外国投资者或把资金转移到他国
麦俊荣认为，政府最近取缔避漏洞是在为最新一轮的降温措施铺路，也是“为房地产市场降温”这项更大的计划的一部分。
政府下猛药抑制外国买家对本地住房的需求，高档私宅市场料会受挫。分析师预测，外国买家可能改而投资于无须缴付额外买方印花税的商用房地产。
国家发展部长李智陞星期四接受媒体访问时指出，税务局针对“99对1拥屋权”交易进行审计，旨在确保买家遵循房地产税条例。
从总交易量比率来看，今年第一季外国买家购买的私宅单位占6.9%。这个数字在2022年同期为3.1%。
博纳产业总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）认为，因一些组屋升级者可能无法负担更高额的ABSD，下来或有更多屋主会先把原本的组屋单位卖掉后，才购买私宅。这样一来，他们便无须缴交ABSD。
世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚也有类似看法。她认为，一些投资者可能转向商用房地产，如分层地契办公空间、商店或店屋。
李智陞强调，包括新一轮房地产降温措施在内，政府在采取经过精密计算的步骤来调控房地产市场，确保它在充满经济未知数且高利率的环境中，保持韧性。
“一些组屋升级者可能因无法支付这笔较高额的ABSD，而放弃这么做。一部分的人也可能选择购买较大房型或地点更优越的转售组屋，不购买私宅单位。从中期来看，这可能会导致这类单位的需求上升。”
