随着新一轮降温措施推出，受访分析师普遍认为，高档私宅价格的增速会放慢，而更多本地人会“晋升”成为高档私宅买家。
孙燕清同意说，高收入国人过去两年薪金有所增长，更多人有能力购买较小的高档私宅单位，甚至选择买超过500万元的豪宅。
根据合登集团（Huttons）研究提供给《联合早报》的数据显示，在冠病疫情前，代表高档私宅的核心中央区（CCR）的新项目中位数尺价从2018年的2717元，在今年4月底上升至2912元，涨幅约7％。相比之下，同时期代表中档私宅的其他中央区（RCR）的中位数尺价则从1736元上升至2491元，涨幅达30％。
他也指出，虽然新的中档私宅价格上升显著，但转售私宅价格则落后，这是因为转售私宅一般以较慢速度跟上新项目价格。
一般来说，外国买家倾向购买高档私宅，今年第一季外国买家购入的高档私宅有159个，同比增加123.9%，占高档私宅交易的62.3%，比一年前49.0%有显著的提升。
另一方面，李思德指出，本地人购买高档私宅比率从2018年的45.8%增加至今年4月底的66.7%，或许跟高档与中档私宅价差显著收窄有关。
伊斯迈也认为，今年国人购买高档私宅比率会介于75%至77%，与冠病期间外国人被限制入境时的水平相若。当中，大多数国人倾向于250万元至350万元的单位。
合登集团（Huttons）高级研究主管李思德受访时说：“中档私宅价格升幅快过高档私宅，主要是因为有更多中档的新项目推出，以及提升者有更强劲需求。”
随着政府4月底推出的新一轮房地产降温措施，把外国人购买房地产的额外买方印花税（ABSD）从30%大幅调高至60%，受访分析师普遍认为，这可能影响外国买家的买气，高档私宅价格增速今年会放慢。
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过去五年，高档和中档私宅价格差距显著收窄，从56.5%收窄至16.9%。与此同时，本地人购买高档私宅的比率正不断上升。
但由于买家对市区边缘住宅的需求稳健，他认为中档私宅价格将保持韧性，今年高档和中档私宅的价格差距（新项目和转售）预计保持在25%。
本地人买高档私宅比率或上扬至八成
博纳产业（PropNex）总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）说：“我们预期高档私宅价格增速会比2022年慢，今年价格升幅介于1%至2%，远低于去年的4.8%增幅。”
由于中档私宅涨势比高档私宅来得猛。这也使得两者之间的价格差距不断缩小。
他说：“许多国人有充足流动资金购买高档私宅，因此本地人买下高档私宅比率预料会提高到70%至80%。”
橙易产业（Orangetee & Tie） 研究与咨询部主管孙燕清说，除非经济衰退导致大量的工作流失。否则高档私宅价格增幅会放缓，但不会下跌。这是因为发展商的资产负债表强大，不会因销售反应不佳而大幅削价倾销私宅。
