刘嘉辉指出，香港停车位数量跟不上汽车增长速度。2011年至2021年期间，当地汽车数量增加33％，但停车场仅增加约9.8％。2021年，香港有约69万4000个停车位，以及63万5700辆汽车，停车位与汽车比例达约1.09。
由于市场对自助仓储空间的需求不断增加以及电子商务越来越普及，停车场或许可以用作自助仓储空间或小型配送中心（fulfillment center）。
香港的停车场价格也一路飙升，但比新加坡贵上好几倍，甚至面对供不应求的情况。
香港地产中介公司美联物业首席分析师刘嘉辉接受电访时说：“香港停车位的平均价格已从2011年的65万7000港元，大涨至去年的170万港元（约29万新元）。香港公共交通非常完善，停车场就像汽车，被视为一种奢侈品。”
他说：“住宅区的停车位尤其昂贵，因为高层住宅停车位比例不高，每四到五个单位可能只配有一个停车位。另外，为了竞标土地来开发其他类型的项目，政府也没有把市区公共停车场推出市场求售。因此，停车位的供应很少。”
香港停车位价格可买下本地三卧房私宅
荷兰路购物中心每个停车位价格近37万元
在6月的第一轮拥车证公开投标中，面向大众市场的中小型汽车（A组）成价上涨6.5％，达到9万8001元；大型及豪华车组（B组）上涨6.8％，达到12万零702元。
不过，许多分层地契停车场建于70年代、被视为黄金地段的建筑物。张敏璋说：“随着时间推移，这些建筑物或大厦目前的设计和租户组合都已过时。因此，前往这些地方的访客也减少。”
2021年10月，牛车水珍珠坊（People’s Park Complex）多层停车场以3933万元卖给远东机构（Far East Organization），每个停车位价格为6万零699元。停车场共有648个停车位。东陵购物中心（Tanglin Shopping Centre）停车场去年2月以3799万元售出，每个停车位的价格为8万4055元。
辉煌产业顾问（Brilliance Capital）执行董事林妍孜接受《联合早报》访问时说，1980年代后完工的本地发展项目中，停车场多不再是私有分层地契资产，而是发展项目的公用区域。这也意味可在市场上出售的停车场并不多，供应相当少。
2021年，山顶（The Peak）豪宅项目Mount Nicholson有个停车位以1190万港元（约200万新元）成交，创下历来全球最贵停车位的纪录。这个价钱可以在新加坡买到一个三卧房公寓单位。
从2019年2月起，陆路交通管理局调整一些地方的停车位数量标准，市区与地铁站附近未来兴建的私人发展项目，停车位减少至少两成，以进一步推动国人善用公共交通。
黄显洋也说，未充分利用的停车场空间可以用作其他用途。“但是，业主需要按各个停车场空间的规格来重新规划用途。例如，阳光充足的屋顶层可以用来开发城市农业业务。”
停车场不受降温措施影响 停车场为限量级资产类别
当地停车位与汽车比例不断下跌，从2011年的1.32跌至2021年的1.09，但1.09的比例并非理想，比较合适的比例应该是1.5，意味一辆车要有1.5个停车位。
高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部高级经理黄显洋说，政府最近对私宅领域出台新一轮的降温措施，因此投资者可能会把目光转移到分层地契停车场，因为它们不受ABSD调高的影响。
停车场的分层面积很大，如果项目推出集体出售，停车场业主将拥有很大的“决定权”。
目前，贤能集团在新加坡和香港两地的70多个地点管理超过2万个停车位，每月有超过30万名顾客。
林妍孜说，停车位需求取决于各种因素，包括位置、经济情况和交通基础设施。
新加坡停车场属商业资产，本地和海外买家皆可购买，买家只须支付买方印花税（BSD），无须支付卖方印花税（SSD）和额外买方印花税（ABSD）。一般上，这类资产的买家包括停车场业者、投资公司、发展商、家族理财办公室和超高净值人士。
乌节路一带的购物中心和郊区的购物商场的停车场也受关注，如实龙岗、武吉知马、裕廊等住宅区，这些商场和零售大厦吸引大量访客，所以停车场需求高，尤其是在周末和假日。
房地产分析师王伽胜说，停车场是利基（niche）资产，所以业主持有几年后要脱售时可能会有困难。转售过程将更加艰难，而且要脱售时可能只有少数买家会感兴趣。
林妍孜说，疫情后，停车需求已经复苏。有鉴于政府限制新发展项目的停车位数量，她认为未来停车场需求会持续增长。价格方面，由于可出售的停车场很少，加上买家需求不断增长，停车场价格预计上涨。
顺应可持续交通需求不断增长的趋势，贤能集团加大投资于电动车充电桩和太阳能车棚。王祥霖说，这些电动车充电桩的使用水平稳定，因此停车场业务有望在未来继续为集团带来贡献。
在通关恢复及经济持续改善下，他认为香港停车位的租金和价格会获得支撑。如今边境已开放，若美国利率见顶以及经济开始反弹，停车位交易便有望回升。
她说，荷兰路购物中心位于停车位需求高的黄金地段。“它坐落于人口稠密的商业区，停车位有限，因此需求非常强劲。它还设有24小时营业超市。”这个购物中心属于永久地契，这对买家而言也是一大卖点。
本地上市公司贤能集团（LHN Group）子公司LHN Parking总经理王祥霖认为，停车场是房地产和设施管理行业中经常被忽视和未充分利用的资产。
刘嘉辉说，由于过去一年利率上升，加上受疫情影响，投资者对香港停车场的需求有所减少。从交易量来看，香港今年首五个月的停车位交易达1794宗，比去年同期下跌43％。
林妍孜说，停车场的投资收益率似乎相当有吸引力，甚至可能高过大部分的商业房地产。收益率因停车场而异，大部分介于3％至5％。
分析师：多余空间可重新规划用途
负责武吉知马大厦停车场销售的林妍孜指出，可在市场上出售的停车场不多，停车场被视为限量级资产类别，使市场对它的需求似有增加趋势。
张敏璋说，停车场所须的资产管理很少。它只须要基本的清洁，以及一般电气和水管服务的维护。
张敏璋说，业主可以将多余的停车场空间出租给二手车经销商或汽车保养人员（car groomer）。百灵商业中心（Parklane Shopping Mall）的停车场楼顶那一层，在2018年租给汽车经销商。
她举例，有些中央商业区的办公楼将多余的空间转用为办公空间，如罗敏申路（Robinson Road）77号和安盛大厦（Anson House）。
尽管停车场供应少，近年来，市场还是出现不少停车场交易。例如，2020年9月，荷兰路购物中心（Holland Road Shopping Centre）的停车场以1733万元成交，相当于每个停车位36万8723元，创下新加坡停车位价格的最高纪录。买家是海外超高净值人士（UHNW）。
今年5月，吉宝置业（Keppel Land）的综合发展项目武吉知马大厦（Bukit Timah Plaza）的427个停车位也推出市场求售。
停车场收益率介于3％至5％ 电动车设施派上用场
林妍孜指出，停车场的用途非常广泛。若获得管理层和有关当局的批准，停车场可以用作办公室、零售空间、娱乐区、胶囊酒店（也称“太空舱酒店”）、社区、体育和休闲设施，以及电动车充电站等。
第一太平戴维斯（Savills）研究部主管张敏璋也有同样看法。他说：“到目前为止，市场转向电动车的趋势以及拥车成本的增加，并没阻碍人们拥车。”
随着政府出台新一轮的降温措施，市场人士和投资者认为，更多投资者可能把目光转移到分层地契停车场，因为它们不受ABSD调高的影响，停车场的投资需求和增值空间下来也将越来越大。
黄金大厦（Golden Mile Tower）和武吉知马购物中心（Bukit Timah Shopping Centre）的停车场是集团通过联营方式收购的新加坡资产。集团在2017年将停车场业务扩展到香港。
新加坡采取汽车零增长政策，但停车场资产相当稀缺，使这个限量级资产类别受到投资公司、发展商和家办追捧。近年来，市场已出现不少停车场交易。本期《楼市乾坤》带你了解左右停车场价格的因素、投资这类资产的利弊，以及新加坡和香港停车位市场的比较。
她指出，冠病大流行对交通和通勤模式产生重大影响，导致停车需求改变。“疫情期间，许多人转向远程办公，造成市场对停车位的需求减少。此外，封锁措施和行动限制也降低各地区的整体停车需求。”
不过，设超市和售卖必需品的购物中心的停车需求依然高。“环保意识的提升，促使电动车辆增加，停车场的电动车充电设施派上了用场，因此需求没下跌，反而可能增加了。”
停车位供不应求 带动停车场价格上升
像中央商业区、旅游景点及商场的停车场更受欢迎。这是因为中央商业区通常是企业和办公室集中的地方。这些地区交通繁忙，且停车位有限。地标、博物馆、游乐园和海滩等热门旅游目的地附近的停车场，需求往往更高。
