尽管名门世家销首周开卖热销，本星期二（7月18日）同个地区的惹兰登布树（Jalan Tembusu）政府售地计划地段投标却乏人问津，只有两方参与竞标。
显然地，当前贷款利率高涨，建筑成本增加，以及降温措施和宏观经济不确因素，都令发展商面对更大发展风险，使得他们对楼市前景持谨慎态度，不敢随意抬高价格。
地价大降是否会反映到房价上，取决于发展商自身。像秘林嘉园（The Myst）的土地成本尺价约700元，比现在许多项目少了近一半，它的平均售价依然超过尺价2000元。但长远来看，增加土地供应能起着抑制房价作用，让楼市从狂热逐步回归理性。
贸工部上星期五（7月14日）发布的初步预估数据显示，我国今年第二季经济同比增长0.7％，虽然避开技术性衰退，但制造业萎缩情势加剧，一些经济师也因而下调对今年全年经济的增长预测。
当经济发展不足以支撑房价的时候，无论买家再怎么乐观，发展商或经纪勾勒的楼市前景再怎么美好，上扬趋势根本无法持续。
由于本月多个项目开卖，7月又将是私宅大卖的月份，销量估计超过1100个单位，环比大增三倍左右。可是除非下半年私宅销售可维持本月的火热情况，填补上半年的销量跌幅，否则全年新私宅预料会接近去年的7099个单位，继续处于2008年金融风暴以来的最低水平。
好一些市场人士把名门世家的热销，归功于整个项目的定价和营销策略。有一名房地产经纪说，这项目严格来说并不是特别便宜。它以靠近地铁站和周围有学校为卖点，又主打较小面积单位很多，“上车”门槛低，因此吸引大批买家进场。
本月初，市区重建局发表的预估数据显示，私宅价格终止连涨12个季度的势头，在第二季环比下滑0.4％。
然而，熟悉楼市走势的人总会说，单一项目的销售旺热，并不代表楼市继续火热。在大约同时期推出的其他项目，买气就比名门世家差了点。
在我看来，我更倾向于认为买家对楼市前景过于乐观，因为私宅价格这两年多来一路高歌，市场宏观环境却没有显著改善。
正当一些人预期楼市风向转弯时，过去两个周末几个开卖的新私宅项目却有不俗销售成绩，似乎显示私宅买气依然旺盛。
楼市瞬息万变，风向未必会继续往同一方向吹。潜在买家应密切留意接下来的风向，别误判形势，跟着永远都在鼓吹楼市火爆的发展商和经纪兜兜转。当然，如果做好充份准备，即便风向骤变，晴朗天空忽然变狂风暴雨，大家也依然从容淡定，不惧不慌。
私宅价格两年多来高歌 市场宏观环境未显著改善
发展商的兴趣缺缺，与当前第15区私宅销售热烈形成强烈对比。是发展商精明，看到了楼市潜在风险，还是他们过于悲观？是买家情绪高涨，对私宅走势无比信心，还是他们看到了发展商没注意到的投资商机呢？
名门世家预览期间吸引超过1万人到场，据说是过去五年来预览人次最多的项目。这种旺热的买气，在降温措施推出后的确是难得一见的。
这是私宅价格自2020年第一季以来首次下跌。有分析师指出，这说明政府4月份出台的降温措施开始发挥效应，房价如今已触顶，并会在接下来的数个季度内回稳。
例如，刚招标截止的惹兰登布树地段，森联集团旗下森联置地（Sim Lian Land）和森联发展（Sim Lian Development）开出的标价相当于容积率每平方英尺价格1069元，比新海逸（SingHaiyi）为名门世家地段开出的得标价低了21％。这跟这一区同时有多个新项目推出，发展商担心私宅供应多，项目之间竞争会更激烈不无关系。
位于德明路的名门世家（Grand Dunman），首个周末共售出550个单位，占1008个单位的约55％，是继鑫悦府（Normanton Park）之后，两年多来首周末销售成绩最佳的新项目。
说到底，楼市走势离不开需求与供应。今年来，政府售地计划下的正选名单地段可建造的单位已增至9250个单位，创10年新高。
标地反应是楼市走向重要指标
如何判断楼市走向，标地反应往往是个重要指标。
就半年表现而言，发展商今年上半年总共卖出3460个新私宅单位，比去年同期少了18％。这等于每个月销售量平均是577个单位。许多项目卖出两三成单位后就“卡住”停滞不前，整体销售率不如疫情前。这多少反映了买家更精打细算，以及私宅价格走高后面对着更巨大销售阻力。
政府最近也宣布改变多幅地段用途至住宅或提高住宅容积率，包括把丹戎禺路一带三幅地的总容积率调高，收回克兰芝的新加坡赛马场约120公顷地段充作住宅及休闲用途、以及兀兰路，四美区和快乐山等住宅发展计划等。由此可见，政府为房价降温的决心十分坚定。
住宅供应量的大增，势必改变当前当前楼市供需失衡、房价因供不应求而激增的情况。日后甚至可能出现供多于求的情况，供需天平秤倾斜至买家为占优势的一方。
根据市建局星期一发表的新私宅销量数据，发展商6月份共卖出278个单位，环比大跌73.24％，是自去年12月以来的最低水平。
