他无奈地说：“不过，我父亲这么老了，又住了这么久了，哪里想要搬呢？他的性子有些孤僻，大概也不习惯跟租户同住一个屋檐下。”

他带点认真语气说：“我不怕老，只怕房子越变越老。”

对比有地住宅的退休年长屋主，以及资助孩子买EC的父母，到底谁是富爸爸，谁是穷爸爸呢？乍看之下，后者似乎是更懂得以钱滚钱的“富爸爸”，但事实是否如此，唯有时间才能证明一切。

更重要的是，EC是政府为满足夹心层家庭打造，介于组屋和私宅的混合住房，本意是通过政府津贴让国人能以优惠价格享受公寓生活品质。现在，EC价格和所需现金却似乎超越夹心层能力水平，买家也把EC当做投资手段，而非自住需求。

有分析师说，房地产税这两年大幅上调，预料会成为催化剂，促使更多屋主考虑降级至较小户型私宅或组屋。只不过现在的有地住宅可说是有价无市，买一栋洋房至少要300万元，要找到付得起又愿意付的买家其实相当困难。

那天，与孩子骑着脚踏车经过有地住宅区，他看着一栋栋偌大的洋房，既好奇又羡慕的问我：“爸爸，这些是什么房子？”

根据市区重建局资料，去年的有地住宅价格同比上扬8％。房地产公司SRI数据却显示，去年约有1452个有地住宅交易，比前年少了三成左右，间接反映出“房子越贵越难卖”现象。

朋友A与父母同住在一栋半独立洋房，由于父母是退休人士，所以洋房的维修费、水电费和房地产税都由他一人负责。最近收到的国内税务局缴交房地产税的单子，税费增加超过一倍，令他叫苦连天。

另一个朋友B，父亲是一名退休教师，年轻时努力存钱买了一栋排屋，在这屋子住了大半辈子。虽然孩子都搬出去了，父亲仍坚持在老排屋。

EC利润率高，几乎稳赚不亏，令发展商和买家对EC项目趋之若鹜。发展商巴不得政府拨多些EC地段，让他们建多些EC，赚得更多。有些买家，即便EC价格高涨，他们财务能力有限，也会通过父母帮忙付首期来圆了EC梦。

我回答说：“这些是有地住宅，屋主除了拥有这房子，房子的土地权也属于他的。”

或许政府该重新审视EC的申请和转售条件，例如像优选地段和黄金地段组屋一样，把EC最低居住年限定在10年，以及在首次转售也会实施津贴回收等，以减少通过买EC投机牟取暴利的行为。

他跟着又问：“这些房子这么大，住在这里的一定都是有钱人吧？”

住洋房，开豪车、是许多人心目中的理想生活，洋房也往往是有钱人的象征。但与朋友交谈，我并不觉得他们很有钱或生活“理想”，只觉得他们跟住在组屋的我一样，都面对着生活费上涨的负担和烦恼。所谓的有地住宅屋主，感觉上更像是“资产多，现金少”（asset rich，cash poor）的夹心层。

B知道父亲的经济能力一般，要应付排屋维修费相当辛苦，曾劝过父亲大房换小房，把排屋卖了搬到组屋，或者把房间租出去收租金减轻生活负担。

此外，有地住宅维修费日益增加也让他不堪负荷。前阵子，因房子屋顶漏水，要更换屋瓦，结果装修商发现房子的水管和电线等也得更换，装修费从几千元一下子变成几万元。

我不假思索地说：“是啊。”不过随后想了想又说：“嗯，这些人的屋子现在都挺值钱，不过他们是否有钱就不一定了。”

橙易集团（OrangeTee Group）上月报告显示，过去16年来有99.95％ EC屋主转售EC时都赚了一笔，平均利润超过36万元。例如，爱士百乐之居（Esparina Residences）一个单位屋主去年转售时赚到133万元

政府或许该重审 EC申请和转售条件

美国畅销作家罗伯特·清崎的著作《富爸爸，穷爸爸》，两个爸爸对金钱有著截然不同的看法，贯彻了“增加资产”和“减少负债”的理财道理。富爸爸善于把金钱投资在资产上，用资产滚出来更多钱；穷爸爸却不断增加负债，时常落入贷款买车买房的恶性循环中。

以一个150万元EC来说，买家至少须要拿出约60万元现金或公积金，这对年轻人来说多少有些困难。这也难怪年轻人买EC靠父母会形成风气。

然而，这种靠父母帮忙积累财富的做法，日后却可能出现弊端。例如，父母为子女购房出资的性质是借贷还是赠与，总是有争议的风险。如果子女婚姻亮起红灯，或是楼市风向转变EC转售出现亏损，是否会导致父母财产的大量流失，致使他们的老年生活陷入困境呢？

对比有地住宅的退休年长屋主，以及资助孩子买EC的父母，到底谁是富爸爸，谁是穷爸爸呢？乍看之下，后者似乎更懂得以钱滚钱的“富爸爸”，但事实是否如此，唯有时间才能证明一切。

房屋年值随租金调高 过去两年房地产税大涨

如果说有地住宅是“叫好不叫座”，那这几年的执行共管公寓（EC）或许就可用“叫好又叫座”来形容。

过去两年，我国房屋年值（annual value）因租金市场上涨而水涨船高，另一方面，政府的房地产税大幅调高，自住型住屋的屋主须缴付的最高房地产税率从2022年的16％，在今年调高到32％。

以年值为15万元的洋房为例，屋主每年须支付的房地产税，从2022年的1万2580元，今年增至为2万7980元，增幅超过一倍。

被统称为“洋房”的有地住宅，近期因房地产税上调而引起不少关注。身边一些朋友住有地住宅，最近跟他们聚会，有地住宅的房地产税就是大家谈论话题之一。

前阵子，脸书甚至有一则热议贴文，一名洋房屋主申诉，她今年付的房地产税从2万多元增至27万元。