在各个香港零售房地产投资信托当中，分析团队较看好领展房地产投资信托基金（Link REIT），因为信托的商场以必要零售为主。目标价为46.50港元（约8新元）。
星狮地产信托拥有的10座邻里商场在去年下半年逆势增长，零售销售额高于整体零售业的平均销售额，也高于疫前水平。
新加坡零售租金上升空间较大 有邻里商场的信托被看好
星展集团研究的最新报告指出，新加坡在2023年的国内消费比2018年高出14%，高于香港同期的5%增幅，显示新加坡的购物商场业主可能会进一步上调租金。
香港消费外流情况恶化
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分析团队认为，新加坡居民在邻里商场的消费强劲，这有赖于良好的就业市场，以及政府协助较低收入家庭的政策。
可是瑞士银行（UBS）的分析师有不同看法，把Link REIT的目标价从53.90港元下调至31.50港元，并下调评级至“卖出”。
“港元走强，而且外地零售选择更好，促使更多香港居民到中国大陆或其他国家旅行，导致香港消费外流的情况恶化。”
至于香港，分析团队认为那些注重必需品消费的零售房地产业主，近期表现会更好。这是因为香港经济前景不明朗，失业率在上升，这都可能抑制消费情绪，尤其是购买非必要商品。
另外，领展的住宅区商场租户，有67%与食品有关。另有41%的商场零售空间靠近深圳，而香港消费者可能会避开这些商场，直接前往中国大陆消费。
中国游客恢复外地旅游，也推动新加坡和香港的零售业增长，可是中国经济复苏速度不如预期，加上人民币对区域货币如新元和港元贬值，导致中国消费者的消费习惯和旅游意愿出现变化。
报告指出，虽然许多新加坡人也出国消费，但这主要影响非必要且昂贵的奢侈品，而不是市郊的必需品消费。
联实的房地产组合与星狮地产信托相似，其中位于裕廊的JEM商场收入贡献显著。信托位于乌节区的313@Somerset商场虽是中央区商场，但高档品牌不多，因此不受到本地人出国消费的影响。
分析团队预测，新加坡邻里商场租金今年全年会上调3%至5%，中央区商场租金会上升5%至7.5%。
“新加坡上市的零售业主在去年下半年的邻里商场租金上调5%至10%，中央区商场租金上升9%至15%。租金在疫情期间的两三年里停涨，我们预测接下来数年，租金会持续强劲增长，中央区商场的增幅料最大。”
从整体而言，分析团队认为，新加坡零售租金的上升空间大于香港的零售租金。
分析师对香港Link REIT看法不一
他们推荐星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）和联实全球商业房地产投资信托（Lendlease Global Commercial REIT），主要是因为这两个信托都有邻里商场。
银行发表的最新报告说，领展的实际金融成本料会从现有的3.7%上升到2025财年的4%，并进一步在2026财年升至4.3%，因为信托的低成本贷款将在两年内到期。
星展集团研究为星狮地产信托和联实分别开出2.70元和0.90元的目标价。
新加坡和香港的零售业，都受本土消费和中国游客推动。不过，股市分析师认为，新加坡的消费能力较香港强，因此前者的零售商房地产投资信托（REIT）料会取得更好表现。
