这是因为商用地段能建造零售商场、办公楼、酒店或服务公寓，而且买家无须支付额外买方印花税，更不用像发展私宅项目般必须在竣工后的五年内卖完所有单位。
贷款利率有望下调，房地产分析师认为，这将能提振新加坡接下来几年的集体出售市场，但近期内的市场需求料会因为发展成本高而依旧疲弱，尤其是要价较高的乌节区项目。
不论是在乌节区还是其他新加坡的地区，价格依旧是集售成功的关键。
距离远东购物中步行路程10分钟的德辉大厦（Delfi Orchard）在今年展开的集售计划则相对顺利。城市发展（CDL）以4亿3900万元买下德辉大厦，交易价比要价高出100万元或0.23％。
成交价最高的是2022年以8亿6800万元售出的东陵购物中心（Tanglin Shopping Centre）。
今年上半年，有两个位于乌节路的项目在过去数月引起市场关注。
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乌节区内仍有不少房地产项目在积极筹备集售。徐晓芬透露，当中包括凯煌大酒店（Concorde Hotel）和购物中心、 United House、 Singapore Shopping Centre和 High Point。其他曾尝试集售但无法获得八成业主同意的项目，包括乌节中心坊（Midpoint Orchard）和豪杰大厦（Orchard Towers）。
黄显洋认为，若贷款利率和通货膨胀率下降，发展商的成本有望下跌，较可能促成集售交易。他乐观看待新加坡的集售市场前景，因为发展商和投资者仍在寻找拥有巨大增值或重新发展潜力的地段。
第一太平戴维斯（Savills）研究部主管张敏璋认为，乌节区内一些屋龄已超过40年的建筑迟早会进行重新发展。因为尽管一些大楼进行过翻新但仍受限与原有的格局设计，无法如现代建筑般充分利用空间。
戴玉祥产业（Edmund & Tie）提供给《联合早报》的数据显示，从2021年至2024年上半年，共有七个住宅或商用建筑以集售方式公开招标，只有其中三个成交，而且都是商用大楼。
他受访时说：“可是一些分层地契建筑在集体出售时面对重重挑战，尤其是有许多零售店面的项目，因为零售租金收入高且稳定，因此业主较可能要求以高价集售，这可能吓退有意收购的发展商。”
高纬环球（Cushman & Wakefield）新加坡及东南亚研究部主管黄显洋说：“在融资条件紧缩和发展成本升高的情况下，能收购大型项目的买家不多。德辉大厦是城市发展的战略收购项目，因为集团拥有建筑内的多个单位。”
集售价格是关键
去年以9亿零800万元高价售出的远东购物中心（Far East Shopping Centre）在买家退出交易后，积极寻找下一个买家，但新买家的出价比9亿2800万元的指示价低了5%，无法取得八成业主的同意。
戴玉祥产业投资咨询服务执行董事徐晓芬接受《联合早报》访问时指出，乌节路四周适合重新发展的地段很少，而商业用途地段对发展商的吸引力比住宅地段更大。
商用地段吸引力更大
四个招标失败的项目当中，除了远东购物中心（Far East Shopping Centre）之外，其余都是住宅项目。
他举例说，根据市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）的资料，位于乌节路的幸运商业中心（Lucky Plaza）从2010年至2024年之间的零售单位交易价，介于每平方英尺2599元至2万零557元，平均尺价高达7173元。他认为，若这座大楼进行集售，要发展商开出更高价收购极为困难。
