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越南也许有不少像阮芳这样的投资者，等待最适当的时机进场。受访的市场分析师和经济师认为，虽然房地产市场今年仍将面临挑战，但随着政策管制措施陆续到位，政府放宽货币政策，经济开始复苏，投资者信心改善，越南的经济基本面能长期持稳，房地产市场有望在今年底盼来些许积极迹象，在2025年实现复苏。
面对房地产市场低迷和现金流减少，这些企业必须与债券持有人谈判，以延长债券赎回期限。
第一太平戴维斯（越南）有限公司副总经理格里菲斯（Troy Griffiths）告诉《联合早报》，虽然越南住宅市场的表现会在今年上半年保持低迷，但结构性因素正在改善，越南国家银行已将利率降至疫情前的水平，市场供应也在恢复。
阮光顺说：“最主要的区别在于越南的住房抵押贷款水平低于中国。此外，越南房地产行业的主要发展商有20家左右，中国却有数百家。”
过去一年多，越南房地产市场经历了长时间的颓势，房价跌跌不休，国内外投资者的避险情绪高涨。不过，旅居新加坡18年的阮芳仍然对越南房地产市场有信心。
在新加坡一家艺术馆担任艺术总监的阮芳（Nguyen Phuong）接受《联合早报》采访时说，她2015年在胡志明市买了一套价值50万新元的房地产，在2022年房地产市场最低迷时以50万新元卖出，又买了另一套价值70万新元但仅要价50万新元的房地产，“算是保守交易，没有亏损”。阮芳鼓励有余钱的朋友趁目前市场低迷入手房地产，能坚持就不要脱手。
除了即将到期的巨额债务，房地产市场还存在供过于求、价格下跌、销售萎靡、新项目审批速度缓慢等问题，预计发展商和购房者会继续保持谨慎。
英国布里斯托大学金融与会计系高级讲师胡国俊（Ho Quoc Tuan）预测，越南房地产市场今年继续面临挑战，更多发展商可能被到期债券绊倒。
越南房地产困境步中国后尘？
越南房地产市场出现泡沫危机后，引起人们对越南或步上中国后尘的担忧，因为两国房地产市场皆因政府收紧管制措施、企业债台高筑和楼市供过于求等因素陷入困境，但也存在不同。
大量企业债券即将到期 大部分是房企发行
阮光顺说：“市场复苏的前提取决于几项因素，即解决房子库存过剩、放宽信贷、公平处理不良项目以及提振买家信心。这一过程从今年起需要两到三年，我们期待逐步看到正面迹象。”
他指出，越南的投机性投资主要与土地有关，而不是房屋或公寓，而且各个城市对于正在进行的发展项目仍有大量需求。此外，越南政府更早开始提供房地产市场复苏所需要的支持。
胡国俊分析称，虽然中越的房地产市场有一些相似之处，如投机性较强，但在房地产公司使用金融杠杆和投机性投资方面，两者存在显著区别。
越南信用评级机构FiinGroup首席执行长阮光顺（Thuan Nguyen Quang）受访时说，越南国会2023年11月修订了越南房地产法，房地产交易法、住房法和土地管理法等新政策将在2025年1月1日生效。若越南的经济基本面能长期持稳，今年年底有望看到一些正面迹象，2025年或可实现复苏。
在这期间，数百家小型发展商和房地产企业因融资困难相继破产。尚未破产的企业则因房价下跌和房地产滞销，面临资金回流不畅问题。去年6月的数据显示，越南至少有1200个房地产项目陷入停滞，总投资额接近800万亿越南盾。这些项目大多集中在大城市，许多楼盘不是烂尾，就是宛如“鬼城”。
格里菲斯举例说：“胡志明市在去年第四季表现良好，市场易消化了84%的新房屋供应。疲软的股市表现和对其他资产类别缺乏信心，意味着银行存款高涨，这通常是房地产投资增加的前兆。”
年底或现复苏迹象
2022年下半年，受冠病大流行和通货膨胀所影响，美国联邦储备局大规模加息，越南经济因外资抽离和外需不振而承压。同一时期，越南当局加强打击贪腐和收紧监管措施，进一步推高国内外投资者的避险情绪，引发了一连串的经济影响。
有20年房地产投资经验、在越南有五套房产的阮芳，看好越南房地产市场今年下半年回暖。她说：“过去六七年，我其实没有通过房地产投资赚到很多钱，但越南人口持续增长，长期而言，投资房地产不大会出错。当然，前提是你不须要向银行借钱，有充足的资金投资。”
格里菲斯认为，中越的房地产行业有许多相似之处。“中国在15年前就经历了土地拍卖、债务、法律快速变革、土地法以市场为导向和证券化问题等，但这是房地产市场的正常演变，越南也在走这条路。”
越南的低房价已推动外国投资者的购房热潮。越南计划与投资部外国投资局新公布的数据显示，有12亿7000万美元（约17亿新元）外资在1月涌入房地产市场，占总注册资本额的53.9%，是去年同期的两倍。另据越南房地产研究所的调查数据，房价下滑是吸引外资入场的主要原因，57.9%的外国投资者表明想购买高档公寓。
他接受《联合早报》访问时指出，越南今年有价值约329万5000亿越南盾（约178亿新元）的企业债券即将到期，是三年来的最高水平，其中很大一部分的债券是由房地产企业，以及与大型发展商密切合作的公司发行。“这是我所担心的2024年的主要挑战。一些房地产企业可能无法对到期债务再融资。”
