租约纠纷 如何两清

他解释，律师们主要为客户尽可能找出最佳解决方案，有时候最佳潜在方案是竭尽全力捍卫法律权益，但有的时候，协商并达成折衷方案反而是较理想的做法。

截至去年底，租金减免评定机构收到3214份申请当中，有371份涉及对具体免租金额的计算，其中17份已有定论。其余大多有待业主和租户提交文件或补充澄清。

公平租约工作委员会于是在去年5月向政府提呈15项建议，希望立法推行公平租约法令。据早前报道，由业主和租户社群组成的临时委员会，已着手商议如何制定及落实能被业界广泛采用的公平租约框架。

疫情前路看不清，想好后路好两清。虽然近期经济局势看似有所改善，但租赁纠纷还是有比平时多的趋势。受访律师也注意到，合约方为“以防万一”，签订租约时更注重想好后路。

租金减免框架规定政府、业主和中小企业租户共同承担租金义务，商业房地产租户可免租多达四个月（去年4月至7月），工业和办公房地产租户则最多两个月（去年4月和5月），政府和业主各承担一半。

比方说，根据律政部提供的案例，一名业主在中央区拥有一间店铺，以每月4500元的租金租给中药零售商。

面对疫情发展的不可预见性，阮伟伦律师指出，这期间签署的新租约当中，合约方一般更重视涉及违约金（liquidated damages）等补救措施的条款。

由于维修和服务费不包括在租金减免范围内，评定员最终裁定这笔金额应从租户可获得的免租金额中扣除，最终免租金额为1万4000元。

另一方面，在冠病（临时援助措施）法令下，个人和中小企业可从去年4月20日起提呈援助通知，在法令限定期限内延后履行合约义务，非住宅租约便是最常涉及的合约类型之一。不过，针对这类租约的援助已于去年11月19日失效。

实际上，人们一般以为一旦有律师介入，双方的敌对立场就会更加分明，事态也会变得充满火药味，但拜罗斯指出，其实并不全然如此。

去年7月底生效的租金减免框架，对许多陷入财务困境的租户而言更是一场及时雨。

政府立法推出的租金减免措施在去年为许多租户提供了所需援助，今年的情况虽然看似随着经济局势有所改善，但该律师所仍接到比平常更多的租赁纠纷案。

租金减免靠政府业主和租户共同承担

冠病疫情对经济造成严峻冲击，业主与租户之间的紧张关系也屡屡浮出台面。

鉴于经济情况料在短期至中期内处于不明朗，拜罗斯提醒，租户在签署长期租约前，应谨慎评估现金周转能力。“租户其中一个管理风险的方式，是与潜在业主协商提前解约条款，就算日后陷入难以为继的情况，也有个退场方案。”

拜罗斯律师则观察到，与其采用更复杂的租赁模式，合约方仍比较倾向于透过协商租金金额和租期长短来管理生意风险。

要是业主在政府派出现金补助通知前曾给予租户援助，评定员可以决定以援助款项抵消租金减免的金额。

他指出，自从冠病疫情来袭，律师所处理的租赁纠纷案件当中，大多源于租户因财务问题寻求提前终止租约。

在此之前，评定员只能裁定租户是否享有免租资格，不能决定减租幅度。

他也指出，若双方都愿意参与，也可透过调解途径解决纠纷。

政府从去年4月起，出台冠状病毒疾病（临时援助措施）法令和后续修正法令，为业主和租户提供延迟履行合约义务和租金减免等援助。

本期《说法识法》邀请源凯法律事务所（Yuen Law LLC）董事经理阮伟伦律师和I.R.B.律师事务所管理合伙人拜罗斯（Mohamed Baiross）律师，讲解业主和租户应如何保障各自的法律权益。

此外，虽然口头合约也具有法律约束力，不过尽可能将协商好的细节列在白纸黑字的租约上，仍是最保险的做法。阮伟伦说，如果合约方无法就之前协商的事项达成一致口径，执行起来就会有一定难度。

市场上，业主和租户之间可能由于信息不对称，存在租约条件不公平，租户处于议价劣势等问题，对此，业界和政府近年都在积极探讨更为公允的做法。

所有申请当中，有1349份已因合约方自行解决问题而撤销。

为了认可业主在租金减免框架以外自行提供给租户的援助，评定员裁定这4500元能够从业主在租金减免框架下必须提供的金额中扣除，因此最终免租金额为1万3500元。

必须注意的是，合约调整框架仅适用于在去年3月25日前签订的特定合约。在这之后签订的租约更应预先设想退场方案，否则日后出现意料之外的状况，或只能委托律师处理。

在另一案例中，租户在北部租下一个零售单位，月租为4000元。乍看之下，租户符合应可获得所有四个月的租金减免，即共1万6000元。不过，这次是业主提出了评定申请，称他一直有在支付维修费和累积基金（sinking fund），每月共500元。

租户早前提交评定申请，称他享有四个月租金减免资格，总额为1万8000元。不过，业主表示，他早在去年4月已向租户承诺，8月至10月间每个月减租1500元，即已经提供了共计4500元的租金减免。

律政部提供给《联合早报》的数据显示，另有2123份申请是要评定租户是否符合资格获得租金减免或额外租金减免，其余720份则是要评定业主是否可因财务困境，只承担一半免租义务。

近日律政部通过再次修正该法令推出的合约调整框架于本月15日生效。受疫情重创、营收显著下跌的小型和微型企业，可透过这项临时合约谈判框架，要求与签约方重新商讨合同条件，以免最终被迫清盘或遭起诉。

去年9月底，律政部第二次修正的冠病（临时援助措施）法令生效后，赋予租金减免评定员更大的权限，让他们在免租纠纷牵涉某些特定因素时，能介入决定租金减免的实际金额。

若须要诉诸法律，拜罗斯说，合约双方可选择入禀法庭，透过民事诉讼解决租赁纠纷。“取决于涉事租约类型和索偿金额等因素，诉讼可能会在不同级别的法庭展开。”

我国早在2015年就推出公平租约框架，旨在帮助业主与租户了解租约的重要条款与条件，以及教育双方有关个别角色与责任。不过，这套框架不具法律约束力，无法发挥有效作用。

商业租约也更倾向于采用按照销售额一定比例来收租的模式。这种模式较常见于零售业，一般约定有保底租金或最低租金。

若此时要更新或签订新的租约，业主和租户应注意哪些方面？随着相关援助逐渐递减，万一有分歧还是谈不拢，双方可诉诸哪些法律途径讨回公道？

两名律师都建议符合条件的商家探讨在合约调整框架下解决问题。拜罗斯说，新框架能够帮助商家在公平的情况下与业主重新协商两者之间的来往，并在因冠病而产生巨大变化的商业环境中继续前行。

租约纠纷如何两清