冠病疫情引发的行动限制和社交距离措施，促使消费者改而上网购物，严重影响本地零售业者的门市生意。可是商店若设在市区外的邻里商场，生意就有望很快复苏。
他说，虽然最近罗敏申百货公司结束营业让人担心百货公司的业务前景，但这类租户在信托总租金收入的占比从3.3%下跌至2.6%。
“这些商场为居民提供日常用品，提高商场业绩的抗跌能力。相反的，市区内的商场就无法享有同样好处。”
与邻里商场不同的是，不太可能每天都光顾同样的商场。与地铁站衔接的邻里商场尤其热闹，因为许多居民每天都要经过商场，这为商场和租户带来稳定的人流量和收入。
星狮地产信托旗下商场包括长堤坊（Causeway Point）、纳福城（Northpoint City）和水滨坊（Waterway Point）。
这是因为市区内的商场四周没有大量住宅，而是主要针对需要特地前往商场的消费者和游客。
“我们认为，高素质且管理良好的商场能继续吸引新租户并随着时代进步。商场会持续受到冠病疫情的影响。生意不好的租户会撤出，商场为了要吸引新租户进驻，租金升调率可能出现负数。”
萧智齐指出，信托的租户销售额已几乎恢复到疫情前的水平，人流量也维持在疫情前水平的60%至70%。
由于占比很小，而且信托唯一的百货公司租户美罗（Metro）是本地表现最好的百货公司，因此他并不担心这类租户会影响信托业绩。
他认为，星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）对抗疫情影响的能力最佳，接着是凯德综合商业信托（CICT）、丰树商业信托（Mapletree Commercial Trust）和升禧环球房地产投资信托（Starhill Global REIT）。
邻里商场能持续吸引附近居民光顾，业绩展望优于市区商场。分析师认为，以郊区商场为主的零售房地产投资信托，对抗冠病疫情影响的能力会更好。
华侨银行信贷分析师萧智齐发表报告指出，邻里商场设在住宅区内，只要居民能外出，就很可能会到这些商场购物。
过去五年里，售卖时装的租户显著减少，他们所占的总租金收入，从2015年第三季的21%下滑至2020年第三季的13%。餐饮租户则从34%上升到38%。
