上班员工减少 不意味办公空间会缩小
打造灵活办公空间须周详计划
黃嘉为说，许多企业面对迅速变化的经商环境，因此希望能降低资本支出，而采取“核心与灵活”策略，能让企业在租用办公室方面有更大的灵活度。
位于美芝路的国浩时代城的甲级办公空间，净可出租面积为71万平方英尺，当中包括三至五年租约的核心办公面积和短租约灵活办公空间。作为业主，提供传统办公空间比灵活空间更加容易，可是无法迎合企业目前的需求，尤其是跨国集团。
黃嘉为指出，兼容各种设施的智能办公室迎合员工的需求，让他们工作更加顺利，有助提高效率，促进内部合作的办公文化，改善工作性质，让员工有更多时间从事较重要的职能。
这样的办公室其实离我们不远，冠病疫情改变了许多人的工作方式，不少企业已经实行居家和办公室的混合办公模式。
集团在数年前构思综合发展项目国浩时代城（Guoco Midtown）的设计时便考虑根据租户的反馈，提供更灵活的办公空间。
另一种较常见的办公室设计是让职员自由选座位，但同样需要多数职员去上班。近几年，较受年轻人欢迎的办公室，在设计上以吸引员工去上班为目的。
有些人认为，既然可在家完成工作，就没有踏进办公室的理由，这能减少通勤时间，还有更多时间休息。办公室看似可有可无，但实际上对于建立团队精神和激发创意极为重要。
还有一种较罕见的办公室设计，就是类似“快闪店”的办公空间，让全天候在家工作的员工，偶尔去参加组员会议。由于设计种类多，疫情又可能恶化，因此能随时根据需求调整的“核心与灵活”办公室相信最受欢迎。
戴玉祥产业总裁沈振伦认为，未来的办公室为员工提供理想工作环境的基本职能不变，但会获得科技的辅助。不同领域对办公室的需求不同，一些工作不一定要在固定的工作场所完成。
除了增加休闲空间，办公室也必须设有更多适合进行小组讨论及合作的空间，另外就是要备有最新的现代智能科技如无线网络和USB插座等。
■个案一：国浩时代城
“要如何创造和重新设计工作空间，激发职员的创意思维，是办公楼业主和租户共同面对的挑战。”
不论工作方式和办公室设计如何变化，很多企业希望员工恢复到疫情前到办公室上班的做法，因此，最基本的传统开放设计办公室，在未来仍会占据重要位置。
集团也推出共享办公空间业务Csuites，出租给至少有50名员工的企业，租户可选择一年至三年的租约。Csuites的净可出租面积为7万2000平方英尺，目前已完全出租。澳大利亚发展商联实（Lendlease）发展部总监理察·佩恩（Richard Paine）受访时说：“在市场需求方面，我们发现有更多企业有意试用灵活办公方案。我们会在新的发展项目推出类似的空间规划，也会考虑对现有建筑进行局部改装，假以时日，我们预计大楼内的灵活办公空间面积会增加。”
混合办公已是大势所趋，虽然到办公室上班的人可能减少，但这不意味着办公空间会缩小。
世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚指出，这种设计能让多数员工一直在办公室工作，这也反映了企业固守团队结构和工作流程的传统概念。
■个案二：巴耶利峇中心
宋明蔚受访时说，这类企业允许员工每周居家办公一两天，而为了营造类似居家的体验，办公室设有让员工聊天交流和可独处的角落和通讯科技等，营造舒适环境。
本期《楼市乾坤》带领读者进入未来的办公世界，一窥未来工作方式。
对于那些每周居家办公三四天的企业，职员进办公室主要是为了参加培训、脑力激荡或团队建设活动。这类设计更重视会议室和大型活动空间。
澳大利亚发展商联实（Lendlease）发展的巴耶利峇中心（Paya Lebar Quarter）自五年前便提供“核心与灵活”空间，大楼内15％的办公空间属于灵活空间。
宋明蔚看法接近，她预测，今年全年中央商业区甲级办公空间租金会上涨8.3％，高于去年的3.8％。
国浩房地产资产管理集团总经理黄美贤受访时说：“我们采纳传统办公空间和共享办公空间的最佳优点，我们创造的独一无二的灵活空间产品，融入了国浩时代城的基础设施。”
宋明蔚认为，租户无须预先租下大面积空间，可避免资金被套牢。由于租约和条款更短更灵活，租户无须付出一大笔钱，就可尝试不同地点的办公楼和内部设计。
黄美贤指出，要打造未来办公空间的办公楼，需要周详的计划，包括大楼的逃生出口设计也必须配合灵活办公空间设计，还要考虑到未来可能须增加电动汽车的充电桩。
黃嘉为说：“租户能根据业务需求，快速调整办公空间面积，灵活度更大，还能使用灵活空间和设施。可是这类空间的每平方英尺租金可能比传统空间更高，因为有更高灵活度和更多设施。”
冠病疫情颠覆了全球各地的公司运作，居家办公和灵活办公方式现已成为许多公司的固定工作模式，办公楼业主必须迎合需求，推出适合灵活工作制的办公室设计，吸引租户租用。
沈振伦说：“即使采用混合办公模式，使用率很低的办公桌空间可以改装成小组讨论区或会议室。租用多层空间或大面积的大型租户可以把空间分割成较合适的小面积。要注意的是，小面积办公空间必须考虑到缺少走廊和门口空间的不便。”
在租金展望方面，他预测，甲级办公空间的租金在接下里几个季度会继续上升，因为供应非常有限。虽然一些企业在缩小规模，但它们退租的空间很快就被其他企业租用，当中包括科技公司、家族办公室和财富管理公司。
办公楼业主为租户提供“核心与灵活”的二合一空间，租户可租用传统的办公空间，外加一些可灵活使用的共用空间如小组会议室或大礼堂。
传统开放式设计 未来仍占重要位置
高纬环球（Cushman & Wakefield）亚太区办公空间策略管理总监黃嘉为接受《联合早报》访问时说，根据高纬环球的数据分析，让员工获得启发，是促进员工交流和让工作更愉快的最大推动力。
想象一下，在宽敞明亮的办公室中央不是一排排打通铺般的办公桌，而是类似咖啡厅里供人聊天喝茶的桌椅。办公室少了讲究效率和提高生产力的紧张感，反而散发着舒适惬意的氛围，轻轻地挑起隐藏在大脑深处的创意细胞，任想象力自由发挥。
一些发展商先后推出“核心与灵活”空间，其中一家是国浩房地产（GuocoLand）。
