阁凌指出，办公楼面的需求目前在上升，虽然面对通胀问题，例如电费上涨，但信托的办公楼面租约允许租金每年按电费调整，租约到期更新时也能调整。

他指出，保荐商Cromwell Property Group是澳洲挂牌房地产投资及基金管理公司，而信托是保荐商最大的一项投资，持有高达27.8％股权。信托这些年在欧洲收购的资产，都不是来自保荐商，不必担心关系人交易（IPT）。信托也不从拍卖活动中购买房地产，它有自家门路从场外洽购，因此能取得好价格。

至于办公楼市场，他指出，欧洲有许多旧建筑物，只有新的办公楼才有先进的冷气系统和更好的设施，更能吸引人回到办公室工作。另外，欧洲的办公楼只有2.7％属于甲级，而信托的办公室资产，绝大多数是甲级办公楼。信托有志在2040年达到净零目标，相比五年前没有获得任何绿色建筑证书，信托目前的办公楼已有75％取得欧洲的BREEAM绿色建筑证书。

信托管理公司的执行董事兼首席执行长西蒙·阁凌（Simon Garing，52岁），是在信任上市不到一年后出任现职，信托上市后的所有资产收购与脱售几乎都是由他经手。

尽管俄乌战争和通货膨胀压力影响了投资者对欧洲市场的信心，克伦威尔欧洲房地产投资信托有信心，欧洲经济明年仍可取得增长。信托会持续优化资产组合，抓住疫后物流和办公楼面的发展机遇。

“除了处于战争的地区之外，我们眼前所面对的环境并不是生死存亡的威胁，只是金融市场的问题，顶多是金融市场的‘完美风暴’。”

而且，信托资产组合的租户有96％是蓝筹公司或政府机构，因此在冠病大流行至今，信托须给予租户的租金回扣很少，而且收租率几乎达100％。他说，这是信托的资产组合业务表现的韧性。

对于欧洲市场的需求景观，阁凌指出，欧洲物流和办公楼市场去年新签的租约各自有1000万平方公尺楼面，这是整个新加坡市场总面积的一半。

克伦威尔欧洲房地产投资信托管理公司执行董事兼首席执行长阁凌说，由于冠病疫情与国际局势，商家的供货被逼从“准时送到”转为“以备不时之需”的模式，推动电子商务的兴旺，使物流楼面需求强劲。

今年1月最后一周俄乌危机恶化成战争一触即发局面时，CEREIT的股价从2.50欧元下滑五天共跌约8％，截至上周五（9月30日），信托股价报1.79欧元，今年至今累积跌挫29％。

他透露，CEREIT的资产总值当中，荷兰、意大利、法国和德国资产占76％，信托的资产整体租用率超过95％，在当中五个国家的工业及物流资产目前更是达到零空置率。

阁凌指出，影响股价的最大因素是通货膨胀和利率，不是经济前景。至于市场是否会有“完美风暴”，他停顿思考了一下，然后说，世界在2020年已经历一场最大的风暴，导致市场崩溃、各国政府提供特别资金帮助企业和人民并保持银行体系的资金流动性。

他说，即便是在2020年，当欧洲的国内生产总值萎缩6％时，CEREIT的每单位派息也只是下跌3％。他相信，欧洲的经济明年仍将有增长。

信托在发布上半年业绩时透露，将放慢资产收购步伐，并且将脱售旧房地产把资金再循环，包括投资于提升现有房地产。阁凌指出，资产提升计划也是一个增长途径，例如把现有乙级办公楼提升至甲级。

CEREIT股价今年至今下挫近三成，跑输大市。对于房地产投资信托今年来的逊色表现，阁凌认为这是“市场情绪”使然。

此外，信托也将把所拥有的乙级办公楼提升至甲级，例如在意大利米兰的办公楼资产。

96％信托资产组合租户是蓝筹公司或政府机构

他在位于哥烈码头（Collyer Quay）50号华联海湾大厦（OUE Bayfront）办公室接受《联合早报》访问时，指着窗外的建筑物海洋金融中心（Ocean Financial Centre）说，那座大厦的前身是他的建筑师祖父设计，并在1974年落成的海洋大厦（Ocean Building），那是新加坡最早的摩天楼之一。在同个地点的海洋金融中心，是2011年落成。

来自澳大利亚的阁凌透露，他的先辈原来和新加坡有一份特殊的渊源。

对股价不利市场情绪 主要是俄乌局势造成

此外，欧洲的物流楼面租金去年上扬8％，信托在巴黎的最大物流资产的价值已大增，信托在2017年以9600万欧元购买这个资产，目前估值已达1亿5600万欧元。

以CEREIT来说，他说：“我们上半年的每单位派息增长2.8％，资产的空置率创下新低，资产负债表状况非常好，所有这些都是正面因素。但是市场情绪对房地产投资信托并不是那么有利。信托目前的股息收益率高达8％。”

他指出，目前对信托股价不利的市场情绪，主要是俄罗斯侵略乌克兰所造成。在俄乌战争之前，CEREIT的股价表现优于许多房地产投资信托。

他认为这两个趋势不会在冠病疫情过后退潮。而地缘政治紧张局势预期还会持续一些时日。

办公楼面需求呈上升趋势 欧洲物流楼面租金去年上扬8％

克伦威尔欧洲房地产投资信托（Cromwell European REIT，简称CEREIT）是新加坡股市第一家全部资产都在欧洲的信托，投资于欧洲的工业、物流与办公室资产。信托2017年上市至今的五年间资产价值翻了一倍，从分布于五个国家的13亿欧元（18亿新元），扩展到如今在10个国家的26亿欧元（36亿新元）。

他说，由于冠病疫情推动电子商务的兴旺，使物流楼面需求强劲。此外，冠病大流行、俄乌战争和中美贸易战造成供应链中断的问题，导致商家的供货被逼从“准时送到”（just in time）转为“以备不时之需”（just in case）的模式，而且在欧洲生产更多以减少从海外进口，这就需要有较多的存货和使用更多物流空间。