房托乃是一个集体投资计划，保荐人（Sponsor，或称赞助人，通常是房托的大股东）通过股东集资、银行贷款或发行债券融资，组建房地产投资组合，并从租金收入或资产转卖中获取投资回报。在扣除房地产管理费用与利息开支后，房托把至少90%的盈利以股息的方式分发给股东。因此，房托没有太多的留存盈利，在收购房地产时必须通过上述三个方式融资。

上星期，胜宝工业信托（Sabana）与凯德综合商业信托（Capitaland Integrated Commercial Trust，简称CICT）分别发布第三季业绩简报。前者更新租约的租金上扬10.2%，后者在更新商场以及办公楼的租约分别获得0.6%与7.9%的租金上调。

一名房托高管告诉本栏，利率上扬虽然会“稍微”影响股息的派发，但关键还是房地产的租用率以及租约更新时租金是否比旧租约高（rental reversion）。他指出，在2020年冠病疫情暴发时签下的租约，在更新时的租金肯定会比旧租约高，这有助于缓解利息开支上扬的冲击。

利率上涨意味着银根收缩，使负债率高且偿债期集中的房托，难以再融资或必须承担更高昂的融资成本。目前，在本地股市挂牌的两个中国房托，无法如期偿还贷款，也无法再融资，向债权人要求延期付款。它们的股价也跌得面目全非。

本周将有多个房托公布业绩简报，投资者可从中了解它们的负债率、管理层应对利率上涨的策略、固定利率与对冲的比重、贷款偿还期的分布、房地产的租用率、租约更新的租金是否上调、每股净资产以及股息派发额。这些指标有助于投资者判断房托的股价下跌，是否已经充分反映利率上涨的冲击。

另一方面，新加坡金融管理局收紧货币政策，让新元升值。今年以来，新元兑欧元、英镑、日元、澳元和人民币都显著升值。在本地上市的房托有37个在新加坡与海外持有房地产，其中有17个只持有海外房地产。外币走软使海外的收益与资产价值在换算成新元后缩水，影响房托的业绩表现。

股价下跌推高股息收益率

根据现行条例，房托的负债率（总债务与总资产的比率）不得超过45%。但如果房托的利息覆盖率（当年税前盈利与利息开支的比率）达到最低2.5倍的要求，负债率顶限是50%。

利率上涨考验房托的资本管理韧性。一般上，资金雄厚的保荐人或大股东做后盾的房托，融资成本较低，较有能力抵挡利率上涨的压力，债务违约的风险也较低。在房托有迫切需要时，资金雄厚的保荐人扮演“最终贷款人”的角色。

利率上扬固然对房托不利，但是不少房托通过锁定固定利率或对冲工具缓解冲击。此外，它们也拉长及分散债务偿还期，避免过度集中而导致资金链断裂。

不论房托是向股东集资，或是向银行贷款，抑或发行债券，利率上涨都推高融资成本，使房托更难找到对收益具有增值（yield accretive）的收购项目。这将限制房托的发展与股息的增长空间。

新加坡交易所的资料显示，本地股市挂牌的42个房托的平均负债率达36.9%，其中8个超过40%，包括力宝商场信托（LMIR Trust,43.9%）、亚腾美国酒店信托（ARA US Hospitality，43.5%），以及新达信托（Suntec，43.1%）。

对于机构投资者而言，利率上涨压缩房托收益率与无风险公债收益率的利差，削弱房托投资的吸引力。新加坡10年期公债收益率今年初是1.7%，目前已超过3.6%。房托的收益率若没有跟着提高，两者的利差就缩小许多。利差的缩小影响房托的估值，导致机构投资者抛售房托。

外币走软换算新元后 海外收益缩水影响房托业绩

美国联邦储备局今年以来五度提高利率，抵御高涨的通货膨胀。在短短的六个月内，它将基准利率推高300个基点（或3个百分点），并表明加息步伐将持续。它的激进动作掀起了全球的加息潮，对股市构成下行压力，尤其是科技股与房地产投资信托（REIT，以下简称房托）。

今年以来，美国股市的三大股指都下跌。道琼斯工商指数下跌14%，标准普尔500下跌21%，而反映科技股表现的纳斯达克指数下跌31%。同期，美国房托指数（MSCI US REIT Index）与纳斯达克指数一样，下跌31%。

利率上涨推高利息开支，负债率越高的房托所受到的压力越大。如果租金收入没跟得上利率上涨的幅度与速度，房托投资者所获得的每股股息（Dividend Per Unit，简称DPU）即将缩水。

今年1月至9月，机构投资者净卖出房托达7亿1690万元。在9月份，他们净卖出房托显著增加，达2亿8880万元。这个月以来，本地股市的房托指数再下跌超过10%，反映机构投资者仍在抛售房托。

股息收益率是股息与股价的比率。房托经过杀跌后，不少房托的股价已跌至今年的最低点，并比资产净值低。在利率急速上涨的环境，房托的股息派发额很可能下调。不过，股息收益率可能因股价下跌而上升。

在海指的30个成份股中，房托占七个，总权重达13%。其中，吉宝数据中心信托（Keppel DC REIT）的跌幅最大，今年以来下跌35%，其次是星狮物流商产信托（Frasers Logistics and Commercial Trust），下跌近30%。同期，其他五个房托的跌幅介于15%至25%。

在本地股市，海峡时报指数抹去之前的升幅，上个星期跌破3000点的心理支持水平。海指以“价值股”居多，科技股比重很小，因此它今年以来只下跌近5%。不过，衡量本地房托表现的富时海峡房托指数下降22%之多，拉低海指的表现。