受访分析师认为，虽然低利率通常会推动私宅交易量，但利率与私宅价格之间的关系较为微妙，并不一定直接相关。买家应根据自身需求和财务能力做出购房决策，而不是仅仅为了利用降息周期而进行投机性购房。
此外，较低借贷利率也使得买家的房贷额度增加。以买家每月家庭收入1万6000元、贷款期限30年为例，按照目前的4.6％压力测试利率（Stress Test Interest Rate），他们的贷款额度可达170万元。如果压力测试利率下调50个基点，他们的可贷款额将增加10万元至180万元。
美联储主席鲍威尔8月23日在杰克逊霍尔全球央行年会上，表明降息即将到来，“政策调整的时机已经到来”。市场普遍认为预计美联储在9月开始降息，降息幅度25个基点或50个基点，到今年底可能一共降息100个基点。
交易活动增加不意味私宅价格上扬
随着降息周期将至，本地银行的房屋贷款利率也出现下降趋势。
今年上半年，新私宅成交量为1889个单位，比去年同期减少44.2％。郑卫铭表示，降息可能提高潜在买家的购房意愿。“但由于买家仍然面对市场不确定性、降温措施的影响，以及对私宅价格飙涨的抵制心理，即便交易活动增加，也不一定会带动房价上涨。”
此外，孙燕清认为，未来利率将逐步下降，而不是出现大幅下调。“因此，有购房需求的买家可以继续看房和购房，无需推迟购房决定以等待利率大幅下跌。事实上，不少银行已将贷款利率的调整考虑在内，并在过去几个月推出了更具吸引力的贷款利率配套。”
影响房价走势因素不仅是利率
总体而言，郑卫铭建议买家根据自己的住房需求和财务能力进行购房，而不要因为降息周期将至，认为有机可图就贸然进行投机性购房。
橙易集团整理数数据显示，1997年至1999年亚洲金融风暴期间，三个月新元隔夜利率（SORA）从7％跌至3％左右，同时期私宅价格却大跌超过33％。而2009年全球金融危机后至2013年期间，利率持平在近零水平，私宅价格却高歌猛进，上扬超过40%。
延伸阅读
合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德接受《联合早报》访问时指出，目前未完工私宅的浮动利率配套，首年利率从3.6％起跳；已完工项目的固定利率配套，首年利率从2.6％起跳。相较于今年初的4.2％至4.3％，房贷利率明显下降。
美国联邦储备局可能会在9月开始降息，本地房屋贷款利率预计随之下滑，有利于私宅买家的融资需求，从而提振购房意愿。
莱坊（Knight Frank）研究部主管郑卫铭也认为，利率与私宅价格之间的关系相对微妙。低利率固然会提振私宅交易量，但交易活动增加并不意味着私宅价格一定会上涨。
李思德说：“根据以往趋势，降息时的房地产交易量会激增。从组屋、高档私宅到有地住宅，所有类型的房地产都将从降息中受益……随着需求激增，房价可能随之上涨。”
从发展商角度来看，他指出，降息可减低发展商的融资成本，但由于许多发展商依然面对高土地和建筑成本，因此不太可能会调低私宅售价，预料今年全年私宅价格仍会增长3％至5％左右。
然而，橙易集团（OrangeTee Group）首席研究与战略总监孙燕清则持稍微不同的看法。
根据他的计算，如果贷款100万元，利率为3.6％，贷款期限为30年，每月还款额为4546元。若利率下调50个基点，买家每月还款额将减少6％至4270元。
又例如，从2022年疫情至今，SORA利率从近零迅速上升至约3.7％，同时期的私宅价格仍继续上涨，涨幅近20％。
她说：“通常情况下，如果利率下降时需求增加，我们会预期这对房价产生一定的上涨压力。但从历史趋势来看，我们并未发现房价与利率之间存在明显的相关性，因为价格走势还受到诸多因素的影响，例如单位供应量和市场降温措施等。”
