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美国的房地产市场同样面临严峻危机。在一场新闻发布会上，美联储主席鲍威尔被问到，降息是否能刺激房市需求，甚至导致房价再度飙升。他的回答耐人寻味：随着抵押贷款利率下降，“利率锁定效应”会减轻，这意味着更多人会开始卖房和买房。虽然降息确实会在一定程度上刺激需求，但具体效果仍不明确。鲍威尔认为，降息可能无法真正解决房地产市场危机的症结
降息非中国楼市救命稻草
中国的楼市困境并不仅仅在于购房成本，而是供应和需求严重不匹配。在一些二三线城市，新房供应过剩，购房需求不足；在一线城市，高昂的房价令许多潜在购房者望而却步，降息未必能有效地激发购买意愿。此外，发展商面临的财务压力和市场信心不足，也让楼市复苏充满挑战。
他强调，美国房地产市场面临的最大挑战是房屋供应不足，而这个问题已经存在多年，并将在未来持续。“如何增加房屋供应是个极具挑战的问题，并非美联储可以出手解决。供应短缺的问题须要市场和政府共同努力去应对。”美国当前缺少数百万套房屋，而这种长期供应短缺推高了房价。问题不仅仅出在高抵押贷款利率上，根本原因在于供应不足使得许多人难以购房。
日前，美国联邦储备局进行四年来首次大手笔降息，将基准利率下调50个基点，并暗示接下来还会继续放大招。这一举动也意味着全球进入货币宽松的新阶段。
此外，本地发展商近期标地出手更加谨慎，参与竞标者也少，甚至出现无人投标的情况，在在显示楼市依然疲弱。
虽然去年以来房价涨幅已放缓，但私宅价格仍处于历史高位。根据市区重建局的数据，私宅价格自2017年第一季以来已连续攀升七年，至今年第二季，累计涨幅高达51%。新私宅销量则持续低迷，今年上半年仅售出1916个单位，创下历史新低。这主要是因为发展商上半年推出的新私宅数量也创新低。
早在美联储几年前加息之前，中国的房地产市场就已出现危机。恒大集团的债务危机爆发是其中的明显信号。自2021年起，中国央行开始逐步降息，房贷利率从最初的6%以上降至当前的3%左右。按理说，如此大幅度的降息应能稳定房价，甚至刺激需求。实际情况是，房价和销量都在下降。
有分析师受访时说，美联储的降息其实对本地私宅市场影响有限，因为本地银行的房贷利率已经很低，目前固定房贷利率低至2.6%，远低于去年底高峰时的3.75%。这表明了利率从一开始就不是本地楼市的关键问题。
业界朋友认为，这个最新的私宅拥有不少有利条件，比如是鬼节后的首个登场项目，又赶上了降息的东风，且地点优越和单位数量有限，加上附近的新房供应本就不多。按理说，销售成绩应该会更亮眼一点——也许只是市场还在热身吧。
这也揭示了一个更为广泛的事实：降息虽然有助于缓解经济压力，但它并不是房地产市场的万能解药。香港作为一个本应从降息中获益的市场，反而仍然小心翼翼地对未来走势保持谨慎。这也从侧面证明了，房地产市场的表现受多重因素影响，降息只能解决部分问题。
纵观本地楼市，目前出现一种“销售放缓、房价却居高不下”的趋势。例如8@BT开盘时的每英尺价格平均高达2719元，售价在短短时间内就远高于仅几步之遥的The Linq@Beauty World和青麓尚居。前者推出时平均尺价介于2150元至2200元，后者平均尺价为2460元。
房地产行业一向对利率变化敏感，通常被认为是货币宽松政策的主要受益者，因此降息常被视为拯救楼市的“万灵丹”。
尤其是在中国，尽管降息为市场带来了某些短期利好，但根深蒂固的供需不平衡和消费者信心不足的问题依然存在。新加坡、香港的情况也类似，市场复苏不仅需要利率政策的调整，还必须依赖更全面的经济策略和市场调控。
这是农历七月（俗称鬼节）后第一个登场的项目，同时也是降息周期启动后的首发。
尤其是在恒大暴雷之后，许多购房者对于发展商的偿付能力产生质疑，担心所购房屋无法按期交付。这一信心危机在很大程度上抑制购房需求，即便利率再低，也难以彻底改变这一现状。
即使未来跟随美联储再降至2%左右，降息对中国楼市的提振作用可能依然有限。部分市场观察者曾期待，美联储降息或能引发国际资本回流，推动房地产市场回暖。然而，这种国际资本回流的设想在现实中显得过于乐观。当前，中国国内资金对楼市的兴趣已经明显减弱，国际资本更加不愿意进入一个不确定性极大的市场。
相比之下，韩国的房地产市场表现出了与香港不同的反应。受借贷成本下降预期的推动，韩国的房市交易量和房价均迅速上涨。然而，香港则因完工和在建未售房屋的库存量创下历史新高，楼市的复苏受到了限制。这一局面显示出，尽管降息对某些市场有利，但效果往往复杂且难以预料。分析师预测，香港房价在今年仍将面临继续下降的风险。
鲍威尔：美联储降息难彻底化解楼市危机
我国住宅市场面临的困境，更多源于政府为抑制投机需求所采取的措施，这不仅影响私宅市场，连组屋也不例外。因此，降息未必能解决本地房地产市场的问题。
降息直接降低购房者的贷款成本，换句话说，每个月要还的贷款少了，买房的压力也跟着减轻了。这对购房者来说，无疑是好消息。降息不但能让大家对买房更有信心，还能让楼市变得更加活跃。然而，本地楼市尚未看到活络景象。
尽管具备诸多优势，但与附近的两个私宅项目相比，8@BT的表现稍显逊色。2020年11月推出的The Linq@Beauty World在首个周末就卖出96%的单位，而青麓尚居（The Reserve Residences）去年5月首推时也卖了71%的单位。
放眼亚洲，香港和新加坡的房地产市场面临着截然不同的困境。自中美贸易战爆发以来，香港的楼市经历多次重创。尽管今年市场对降息的预期升温，推动香港银行同业拆息（Hibor）从5.2%降至3.6%，房价却依然呈现下滑趋势。即便政府在2月份“撤辣”放宽楼市调控政策后，房屋销量在短暂反弹后再度下滑。
从美国到亚洲，包括新加坡、香港和中国大陆，降息未必是拯救房地产市场的灵丹妙药。尽管降息能降低贷款成本，刺激一部分购房需求，但各地房地产市场所面临的问题远不止于此。房价过高、市场信心不足以及政府的政策干预，都是影响楼市表现的重要因素。
至于中国的房地产市场，美联储的降息会是楼市的救命稻草吗？
因此，单靠降息无法彻底扭转当前的房地产市场困局。各地政府在应对楼市危机时，或需采用更加多样化的政策工具，以促进市场的长期健康发展。
上个周末，位于武吉知马连路的新私宅项目8@BT一开盘就售出约53%的单位。有人认为，这个销售成绩显示疲软的本地楼市终于看到一丝曙光，但也有业内人士认为“其实可以卖得更好一点”。
