进一步上升的需求和房价，又会诱发大量恐慌性需求（即购房者开始恐慌入市），为房价上升增添柴火，继而诱发更多恶性循环，如房价、股价和经济景气相互推上，以及向上螺旋效应。房价上升会造成租金、工资和物价上升，上调的工资和物价又支持房价续涨和下一波向上螺旋效应。
因此，即使中度房市降温措施能确保房价只随消费物价指数正常上升，投资者也宜持有一些会随通胀上升的资产。然而，资产市场的波动并非一般市民可驾驭，如疫情升级、中美冲突加剧，又或者通胀预期造成的加息预期，会先造成资产价格暴挫，这之后才是物价和工资通胀所造成的资产通胀。
2020年3月全球股市因冠病疫情暴挫，美国推出比金融危机时期更大的量化宽松，会使美国和全球股市由低位反弹，并会在疫苗出现后升至疫前高位。在没有量化宽松时，2万9000多点的道琼斯指数其实已严重偏高，以致一些沽空基金当时能引发全球股市暴挫；有了量化宽松后，2万9000多点的道指将变成偏低。
这亦是为何轻微下调后的香港，现今房价虽仍严重偏高，但若香港政府轻视现今上涨势头，是有可能在上涨数年后，才发生更惨烈的泡沫破裂。
有关当局宜在此孕育期推出中度房市降温措施，否则房市将进入迈向巨大泡沫自动轨道的发展期。若因过度担心妨碍经济复苏，而错失此防止泡沫的黄金机会，房价续涨的心理预期会造成一系列市场行为改变和恶性循环，使房价进一步大幅上涨，如越来越多人因这种心理预期加入投资房产，进一步推高房价。后者除了会造成大量海外资金流入、货币乘数上升和货币供应大幅增加，亦会吸引更多人加入投资房产，甚至增加借贷杠杆以投资房产，造成投机性需求，和数量更庞大及更难对付的长期投资性需求。
量化宽松的长远后遗症包括严重资产通胀、全球汇率大幅波动至部分发展中国家可能出现汇率危机、贫富悬殊以及由此衍生的政治改变。
作者是南洋理工大学经济系副教授
通胀和房价续涨风险极大
此外，根据前一轮量化宽松的经验，美国并未能有效收回其所造成的全球货币超发。因此，没理由相信美国政府这一次有能力和政治决心，有效收回疫情期间所造成的全球货币超发。新一轮严重资产通胀和贫富悬殊加剧将是大概率事件。
分析房市的理论基础
资产泡沫可分为孕育期、发展期和最后期三个阶段。孕育期是指当相关资产价格，尤其是房价，在低位沉寂一段时期，从低位反弹将只是时日问题。一旦该反弹有机会形成持续数月或数季度的“上升动能”，将出现“房价续涨的心理预期”。由于发展商具有强大的定价能力，一般能利用巩固期累积的购买力，制造此上升动能。
在疫情较严重时期，量化宽松的确阻止房价大幅下跌，股价则自2020年3月暴挫后的低位，持续回弹至高于疫前的高位。随着疫苗的出现和对经济回归正常的憧憬，房价在最近几个月持续上升，并开始形成房价续涨心理预期。虽然TDSR尚有作用，但当局仍须预先制定中度降温措施，务求在变异病毒株受控和房价再现上涨势头时推出，使得房价出现中轻度回调，在孕育期灭掉房价续涨心理预期，防止房市再度进入泡沫发展期。
新加坡房市已经再度进入可能泡沫的孕育期，当局宜考虑在变异病毒株受控和房价再现上涨势头时，推出中度房地产市场降温措施，以防房市进一步迈向泡沫发展期，及其所可能引发的后续经济和社会痛楚。
2012年，有见新加坡房市已进入泡沫的发展期，笔者遂直接往访新加坡金融管理局，指出在此发展期的房价上升推力极大，中度压抑措施已不足以阻止房市进入泡沫最后期，必须推出极重的降温措施。财政官员设计出多轮房市降温措施，阻止了新加坡房市迈向巨大泡沫。
至此，除非政府能推出极重的房价降温措施，甘愿承受降温措施所造成的经济痛楚，否则房市会自动步入泡沫的最后期，即出现严重的羊群效应，造成房价非理性上涨，直至接近100%的可能投资者投资了接近100%的可动用资金，推高房价的柴火将会耗尽。在此时或远在这之前，即使一个中型或小型的负面经济发展，也足以诱发泡沫爆破，和后续金融危机及经济不景气。
尚须指出的是，上述孕育期的介定，并不在于房价的高低，而在于有没有房价续涨心理预期。比如说，2009年下半年、2018年上半年和现在的新加坡房市，因由低位反弹后累积数月的上升动能，已开始形成房价续涨心理预期，可被界定为潜在的泡沫孕育期。
另一方面，虽然新加坡强力的第八轮偿债总率（TDSR）措施，终于使房价在2013年中至2016年底出现轻度回调，但巩固期的累积购买力，又在2017年中被发展商用来制造持续数月的房价上升动能，并在2018年首季形成房价续涨心理预期。财政官员及时推出第九轮降温措施，阻止了房市进入房价急升的发展期。
随着第九轮降温措施、中美贸易战和2020年后的冠病疫情恶化，新加坡房价才不至大涨，但还是慢慢地累积了一定升幅。原因之一是房地产商强大的托价能力，原因之二是疫情时期美国推出量化宽松。
审时度势
更令人忧虑的是，美国失业率在金融危机后，长期高于俗称完全就业率的“自然失业率”，所以上一轮的量化宽松尚未造成较高消费物价通胀率。当全球经济持续回归正常，失业率很快回至自然失业率附近，这一轮量化宽松将能在日后造成严重的全球物价通胀，进而支持更严重的全球资产通胀和新加坡房价升幅。
考虑到现今私宅价格已轻微偏高，投资者可考虑用闲钱，以中少量形式逐步累积可长期持有的资产，如一些尚有8%派息的优质房地产信托。虽然股价可能因上述原因而出现短期性较大下调，但之后还是会回升，且派息会随着较高通胀率上升。不过，要选到对的房地产信托，也是风险之一。
让我们以上述基础理论来分析房市。2009年8月，笔者通过上届政府寻求意见的渠道指出，由于美国量化宽松，当时的新加坡房市可能会由低位持续反弹，继而进入泡沫孕育期。当局宜适时推出中度房市降温措施，以防止房市进入更难控制的泡沫发展期。相关分析亦为上届政府财政官员所接受，无奈因种种原因，这些认同尚未能化成实际行动，以至房市后来仍自动进入了更难应付的泡沫发展期。
笔者在2009年6月和9月所购入的私宅物业价格，尺价分别只有350元和600元，现在已升至600多元和1000多元；较新和较好的私宅甚至超过尺价2000元。孕育期的界定不在于房价高低，而在于是否开始出现房价续涨心理预期，因为后者会把房市带进一个迈向巨大泡沫的自动轨道。
