当然，对想购买“二房”甚至“三房”的本地人，须要承担的ABSD也较之前增加了三到五个百分点。本地人对ABSD还是相当敏感的，在有房住的情况下，出于投资考虑的“二房”“三房”也没有那么急迫，额外成本会让他们三思而后行，或者转而考虑其他投资领域。也可能出于提升生活质量的考虑，他们会卖掉手头的组屋或比较老旧的私宅，购买新的第一套私宅。

之后，政府多次根据房地产市场行情，调整ABSD政策来调控房价。在疫情得到控制，各国逐渐打开国门之后，新加坡房价持续上涨，国外买家逐渐增多，因此政府直接下猛药，大刀阔斧提高ABSD。从税率增幅，尤其是对外国买家的30个百分点的增幅，看得出政府在限制投资者和投机者的购房行为，减少房地产市场炒作的决心。一句话，就是不希望房价涨幅快过人们收入增长速度，也要防止房地产形成经济泡沫。

金融管理局2019年发布年度《金融稳定评估》报告，指出相比起投机者与企业购买的交易，外国买家需求增强时，对私宅价格的影响更大。在2010年至2013年期间，本地私宅价格增长16%，外国买家的高度兴趣以及投机者短期脱售是主要原因。2021年本地私宅价格增长了10.6%，2022年则上涨了8.4%，今年第一季度私宅价格指数上升3.2%。

调高ABSD的影响

根据当局统计数据，在2011年房地产交易中，外来者占到20%，经过多轮降温措施后，这一比率逐渐下降，从2017年至2019年，平均约为6%。但冠病疫情开始后，情况就发生变化，2020年到2022年9月期间，外国买家平均只占新加坡总体私宅买家的约3%左右。疫情之后到今年第一季度，外国买家已经快速攀升至7%。

国家发展部、财政部、新加坡金融管理局在4月26日深夜发布联合文告，宣布推出最新一轮房地产降温措施，以促进可持续的房地产市场。从4月27日起，购买住宅房地产的额外买方印花税（ABSD）调高三至30个百分点。其中外国买家须支付的ABSD调整幅度最大，一律从30%调高至60%。购买第二套和第三套住房的新加坡永久居民，分别从25%和30%，调高到30%和35%。购买第一套住房的永久居民ABSD保持5%。购买第一套住房的公民不用支付ABSD；而购买第二套和第三套住房的公民，ABSD则分别从17%和25%，调高到20%和30%。

私宅价格持续上涨，疫情开放后外国买家急速增加，政府意识到稳定房价，确保本国人能买得起房的新举措迫在眉睫。

措施之一就是推出ABSD，目的是抑制购房投资热情，平抑房价上涨速度，并促进房地产市场的稳定和可持续发展。

从上面的调整可以看出，政府要发出的信号非常明显：保障本地人的基本住房供应和价格，不鼓励本地人去炒房地产；限制涌入本地的外国人和外国热钱购买本地住宅，尤其要控制外国人炒高本地房价。

（作者是公司财务人员）

调高ABSD，受影响的买家购房成本直接提高，比如一个外国买家，调整前购买一套价值200万元的私宅，须要支付的ABSD是60万元，调整后，单是ABSD就要120万元，这个金额足够买一个偏远一点地区的小私宅了。可以说外国买家是此轮调控最大最直接的受影响者。

本地人包括公民和永久居民购买第一套住宅不受调整的影响，第二套以上的房子，ABSD也都有三到五个百分点的增加。外国人在本地购买住宅，不管是自住还是投资，所要缴交的ABSD则成倍地增加。

要了解政府调高ABSD的原因，首先要追溯一下它的起源和初始目的。

对本地居民而言，尤其是购买第一套住房的居民，这无疑是给焦虑的他们注射了镇静剂。他们不受影响，这样的降温措施也会抑制房价上涨速度，甚至让房价走下坡，不必再那么焦虑担心。他们无疑是这轮调整的受益方。

ABSD是2011年12月首次引入，在购房时，在正常的印花税之外须要缴纳额外印花税。适用于购买第二个及以上住房的买家，税率为3%。当时在全球金融危机后，低利率和宽松的货币政策刺激了全球房地产市场的繁荣，许多投资者和投机者涌入新加坡房地产市场，导致房价迅速上涨。政府认为这种过快的上涨，可能导致房地产泡沫和经济不稳定，给国民带来财务压力和不确定性，因此采取措施来限制房价上涨。

政府通过重税向市场传递清楚信息：我国的房子是拿来住的，不是拿来炒的；保障国人基本住房供应，保证国人负担得起本地住房，维持本地房地产市场稳定和可持续发展，是政策的重中之重。外国人来新加坡，我们热烈欢迎，但如果对本地房地产市场形成比较大的冲击，政府出手也绝不手软。一句话，政府不希望新加坡成为任何人能靠炒房子就发家致富的地方。

总之，新政策会让不同的人做出不同选择，但很明显，如此暴风骤雨而非毛毛雨的降温措施，会改变许多人的购房选择，给火热的房地产市场快速降温，让市场和人们回归理性，让供需逐渐走向平衡。

对本地居民而言，尤其是购买第一套住房的居民，这无疑是给焦虑的他们注射了镇静剂。他们不受影响，这样的降温措施也会抑制房价上涨速度，甚至让房价走下坡，不必再那么焦虑担心。他们无疑是这轮调整的受益方。

不过，对那些在自己国家有事业、经济实力强的外国人，他们对价格没那么敏感，也许更看重的是新加坡的整体环境，有心在这里安定下来，哪怕价格再高，也会毫不手软地下手去买。对那些抱着投机或投资心态的外国买家而言，成本和投资回报是必须考虑的因素，这样猛烈的降温措施，无疑会阻拦他们买房的步伐。