赖美仪律师说，查封和变卖令可以针对动产和不动产，不动产包括土地和私人房产。但查封和变卖令不适用于组屋。

赖美仪律师说，在法律上，阿芬是“判定债权人”（judgment creditor），阿成是“判定债务人”（judgment debtor）。

比如www.questnet.sg，就提供了个人或企业信贷调查、房地产和财务报告，甚至是否涉及诉讼的调查。

她也说，要查封不动产，应确定债务人是唯一的屋主，这是因为如果私人房地产是联名性质，会比较麻烦。

“他们可能不愿透露某些资产的信息，所以选择不要出庭。如此一来，这些个案的债权人可以更快地得到欠款，省却了出庭和行政方面的麻烦。”

赖美仪律师说，如果是高庭民事案，藐视法庭可判罚款高达10万元，或坐牢长达三年；国家法庭民事案，则可判罚款高达2万元，或坐牢长达一年。

“以动产来说，法庭的执达吏（bailiff）会上债务人的家查封物件，比如电子产品、家具、名牌包包等。申请前，必须确定房子是注册在债务人的名下。”

赖美仪律师说，申请扣押令的时间点因此非常重要。她处理过的成功个案，是债权人在债务人领薪之后，或是债务人或债务公司收到项目付款之后，就申请到扣押令。

赖美仪律师说，执行判决的另一难处是：查封过程中，第三方可能声称一些物件属于他，反对执达吏查封，向法庭申请“互争权利”或决定财产从属权的诉讼程序 （interpleader proceedings）。

四年共有5736个审查判决债务人申请

不过，该银行户头必须只有债务人的名字，不能是债务人跟别人一起开设的联名户头。

赖美仪律师说，如果手上什么资料都没有，对债务人的财物资料毫无头绪，债权人可以申请“审查判决债务人”（Examination of Judgment Debtor，简称EJD）。

查封和变卖令程序的杂项开销，包括法庭押金（最低300元）、执达吏费（每小时50元）、拍卖费（查封物件估价低过2000元，拍卖费是至少150元；估价超过2000元，拍卖费就至少800元）、锁匠费（约100元）；债权人如果聘请律师，还得付律师费。

法庭一般愿意给债务人机会遵从执行判决，避免他们因藐视法庭而受到惩罚。但如果不遵从，法庭也不会手软。

在执行判决之前，债权人应该进行尽职调查（due diligence），审查债务人的财务资料。

她指出，以查封和变卖令来说，因为扣押的物件要经过大折扣拍卖，通常拍卖所得远低过索款，加上债权人须承担各种费用，因此到头来，债权人多数无法取回整笔的索款。

但她提醒，户头有没有钱还是个未知数。

她说，在本地，有几个数据库网站，可以让债权人花费不多就能获得个人或企业的财务资料。

不遵从EJD算藐视法庭

■ 执行判决最大困难在于取回全部索款

另一种执行判决的方法，是申请让债务人破产。

赖美仪律师认为，执行判决的最大困难，在于取回所有的索款。

“申请EJD主要的困难是让债务人出庭。EJD的庭令必须递交给债务人，如果他不要付款，就很可能会逃避庭令。”

她说，掌握了资产的类别或银行户头详情后，可以申请执行判决，“但要记得，不是所有的执行方法都万无一失。”

■ 若知债务人户头号码 可用第三者债务扣押令

■ 若无债务人任何财物资料可申请“审查判决债务人”

根据所处理过的一些EJD的个案，赖美仪律师说，债务人收到EJD之后，也可能直接付清欠款。

■ 执行判决前应进行尽职调查

“我就碰过一些这样的个案。出现这样的情况时，债权人可选择再提出第三者债务扣押令，但这会增加律师费。”

债权人也可以通过新加坡土地管理局网页（www.sla.gov.sg/inlis），利用债务人的地址，查询该房地产的拥有人到底是不是债务人。

■ 若不知债务人户头号码可用查封和变卖令

——赖美仪律师

赖美仪律师说，要确定户头未关闭，可以转账一元进入户头。如果成功过账，就知道户头还开着。

同时期，国家法院共接获219个拘押令（committal proceedings）的申请，这包括防止骚扰法令（Protection From Harassment Act，简称POHA）以及拘押令的传票。

EJD的功用是协助债权人收集债务人的财物资料。债权人可以通过EJD的庭令，要债务人出庭，然后回答一系列资产相关的问题，包括资产类别和下落。

执行判决面对最大困难，在于取回所有索款。以查封和变卖令来说，扣押的物件往往经过大折扣拍卖，拍卖所得通常远低于索款，加上债权人须承担各种费用，因此到头来，债权人多数无法取回全部的索款。

她指出，比较起查封和变卖令（Writ of Seizure and Sale），第三者债务扣押令是比较直接和有效的方法，“一些债权人提出申请后，可以在少过两个月内取回款项。”

如果不知道债务人的银行户头号码，或许可以考虑向法庭申请查封和变卖令（Writ of Seizure and Sale）。

债权人如果知道债务人的银行户头号码，赖美仪律师一般会建议债权人用该银行户头号码申请第三者债务扣押令（garnishee order）。

阿芬起诉商业伙伴阿成违约，获国家法院判获索额5万元。官司胜诉，下来就要“执行判决”（Enforcement of Judgmentsand Orders）。不过，阿成却推说手头紧，分明不想付款。阿芬能采取什么行动以确保阿成乖乖付款？他不付款的后果是什么？《说法识法》邀请福尔敦律师事务所的赖美仪律师，说明执行判决的步骤和考虑因素，也分享她处理过的个案。

过去，藐视法庭的刑期介于七天到六个月，得看违反情况多严重。

她说，要提出破产申请，判决款项必须是至少1万5000元，“但起回款项是不确定的，因为债务人一旦被判破产，官方受托人将控制所有的资产，然后决定个别的债权人，可以分到多少钱。”

她说，第三者债务扣押令的方法也有缺点，因为银行户头的钱可能不足以偿还索款。

“目前还不清楚，查封和变卖令能否用在联名的房地产上。高庭对这类房地产作出不同的判决，而终审法院也没给予明确的结论。”

又或者上国内税务局网页（www.iras.gov.sg/irashome/e-Services/Property/Property-Professionals），付两元五角，就能找到房地产的年值（annual value）和屋主身份。

“你也可以想想，过去与债务人交易时可能交换过有用的文件和资料，包括银行户头号码和支票。”

国家法院的数据显示，2013年至2017年，一共有5736个审查判决债务人（Examination of Judgment Debtor）的申请。

有了银行户头号码，要如何知道这是个“活跃户头”？

她曾碰过一个例子，债务人的妻子出示收据，指一些家具是她买的，“在这种情况下，很难反对第三方的诉求。”

阿成收到阿芬EJD的聆讯通知，却不出庭，或没有回答EJD的资产问题卷，就算是藐视法庭。