他说：“考虑到面对困难的业者会希望尽量节省开支，双方可把商议好的内容录音并各自保存，或以双方熟悉的文字写下来并签名。”
业主若对租户营业额的下跌存疑，有权向租户索取相关资料或文件为证。如果租户没有保留足够的记录，将须作出解释并提供其他证据，证明这期间的生意受到显著影响。
汪炳坤说，为了证明营收下跌，租户应尽可能向业主出示相关证据，让业主合理相信租户有理由获得免租。
无论如何，危机当前人人都求自保，萧锦耀强调，法律为这些问题提供底线指导，但无法透过一刀切的形式照顾到方方面面，因此业主和租户仍要互相扶持，尽量达成协议共渡难关。
延长期限会加重业主负担
同样一知半解的小马说：“如果几个月后，生意还是没有起色，到时候还是无法缴租金，我们这些中小企业该怎么办？为什么不能制定更长远的法律来帮助我们？”
萧锦耀律师说，目前法令只允许租户延迟半年缴租，已有中小企业担心临时援助措施在10月19日解除后，资金周转依然面对问题，却须按原本的合约履行义务，届时恐会引发一些混乱。
律政部长兼内政部长尚穆根本月初在国会为修正法案提出二读时也强调，政府不轻易干预私人合约，如果干预也必定以尊重合约精神为准，这也是法制社会的重要组成部分。“但合约精神不能是绝对的。如果危及人民的核心利益，并且有必要为共同利益保障经济结构的基本完整性，就有干预的必要，但这类干预必须合理且有时限。”
根据修正法案，租户可申请延期支付今年2月至10月19日间累积的欠租，并在之后的九个月内等额偿还年利息上限为3％的拖欠租金。
他说，业主和租户这期间商议好的事项，可聘请律师拟定法律协议并签名作实，但这么做必然会产生费用。
一些租户这期间转战网络平台，例如餐饮业者在病毒阻断措施期间推出外卖服务拯救生意，营业额并没有下降太多，只要营收没有同比下降超过35％，按规定就无法享有租金减免。
但小李不知道自己的生意是否符合资格？也不知道要准备什么文件，要如何去同业主交涉……心里冒出一连串疑问。
根据他日前与多名中小型业者的交流，一些租户误以为无须缴交4月和5月的租金，其实这两个月的租金减免是政府透过房地产税回扣和补助发放给业主，由业主退还给租户，而且款项数额是根据房地产税计算，因此有些租户拿到的回扣额未必相等于两个月租金。
如果合约双方实在无法达致协议，可申请交由评定员（assessor）处理。律政部委派的评定员包括律师、会计师和业界代表。评定员一般通过电邮处理申请，可能会要求双方提呈更多资料，如有需要也可能通过网络处理或要求与合约方见面。
一场突如其来的冠病疫情，令经营小本生意的小李收入大跌，眼看就要交不起店租，小李急得不知如何是好。
业主如果也陷入财务困难而无法承担当局所规定的租金减免，可申请评估并只承担一半的减免义务。当局会根据收租是否占业主每月收入的可观部分，及业主产业的年值作出评估。
由评定员做出的最终决定不可上诉，下来出台的附属法例将阐明申请程序。汪炳坤说，估计程序会与冠病（临时援助措施）法令的相似，相对简单而且不会花太长时间。
本期《说法识法》邀请正气律师事务所（R. S. Solomon LLC）萧锦耀律师，以及立杰律师事务所（Rajah & Tann LLP）管理合伙人汪炳坤律师，解读冠状病毒疾病（临时援助措施）法令与修正法案的一些规定，也谈谈业主和租户下来可做哪些准备，保障自己的法律权益。
拟租赁协议应具灵活性
当局也限定，商业房地产租户可延迟偿还最多五个月的欠租。工业和办公房地产租户可延迟偿还的欠租顶限则是四个月。
根据修正法案，租户必须符合几项条件，才有资格获得免租，包括2019年营业额不超过1亿元，以及今年4月和5月的月均营收比起去年同期下跌超过35％。他们的租约也必须在今年3月25日前生效。
本地26万中小企业占国内生产总值45％，为72％的人创造就业机会。回到此次出台法令的初衷，萧锦耀说，中小企业如果无法生存，将导致很多人丢失饭碗，这是非常严重的社会问题，因此政府须征用民间资源协助企业纾困。“但如果立法长期干预，就会干扰自由贸易的发展。”
疫情让全球经济前景蒙上阴影，政府极其罕见地在短时间内相继出台冠病（临时援助措施）法令和冠病（临时援助措施）（修正）法案，对许多中小企业犹如一场及时雨。然而，阴影何时散去，仍充满不确定因素。
本月初已在国会接连三读通过的修正法案，规定政府、商业房地产业主和租户共同承担租金义务。商业房地产租户可免租多达四个月，工业和办公房地产租户则可免租多达两个月。修正法案的内容将在7月底落实。
租户须保存记录 证明营收下跌
冠病（临时援助措施）法令自4月20日生效，涵盖多项保护措施，让受冠病疫情冲击无法履约的个人和中小企业，通过延后执行合约等，有半年的缓冲期。法令目前的最后有效日是10月19日，律政部长可视情况再延最多半年，至2021年4月19日。
以零售业和餐饮业为例，统计局的数据显示，这类生意分别在今年4月同比下跌了平均61％和53％，因此这两个领域的多数业主和租户，理应都能就此达成共识。
随着居家办公和网购等趋势将成为国人生活的新常态，萧锦耀提出，在后冠病疫情时代，整个租赁大环境与相关法律都将重新洗牌，拟定公平租赁协议时应格外注意一些事项。“例如，业主对营运时间、分店限制等要求应更具灵活性，为双方预留更多改变和转型空间，在有需要时更好地渡过危机。”
“有些商业租户也问，怎么申请才能获得6月和7月的免租，其实这是法律规定业主必须给予的租金减免，如果租户符合条件，这两个月不交租金就可以了。”
在非常时期，业主与租户就特殊情况达成的共识，可选择以录音或文字形式保存，以备不时之需。
口头承诺或录音具法律效力
但他指出，政府立法规定业主也须共同承担租金义务，其实是相当严苛的要求，若延长期限会加重业主的负担。“尤其是一些靠收取租金来缴付房贷的小型业主，他们也很担心租户在这期间领取种种援助后，生意还是难以为继，最终还是要停业。”
冠病疫情对中小企业的冲击预料还会持续一段时日，有业者希望政府探讨针对租金问题拟定永久法律，以缓解业者的疑虑。受访律师提醒，立法须在干预市场与尊重合约精神之间取得平衡，长期干预商业活动不仅被视为过于严苛，也会影响市场的长远发展，务必慎重其事。
萧锦耀提醒，很多人以为协议必须是白纸黑字，其实口头承诺也具有法律效力，不过一旦发生纠纷，如果没有第三方独立证人，就难以证实承诺的内容。
他认为政府透过四份预算案和冠病（临时援助措施）法令与修正法案，已在有针对性的情况下，及时制定周密而明智的应对方案。
萧锦耀也指出，如果业主对租户的营收有异议，租户应出示销售点终端（POS）系统记录、发票，或者有关户头账目等资料，证明营收下滑幅度。
参与拟订此次修正法案的汪炳坤律师指出，关于拟定较永久的法律，必须谨慎平衡合约精神（sanctity）和人民核心利益受严重影响时所做的干预。
日前，他从隔壁店家老板小马那里听说，政府会出台法律协助他们，如果符合资格可免去多达四个月租金。
如果制订永久法律，萧锦耀提醒，从宏观角度来看，这样的法律或会引发一些外来投资者的担忧，认为在我国置业会受到诸多限制，政府还可能搬出法律条文来“对付”他们。
此外，按照目前的条文来看，如果不是在双方同意的情况下，业主不可分期兑现他们须给予租户的租金减免。汪炳坤说，符合条件的租户可申请以分期付款的方式延迟偿还欠租，但这另当别论。
