最新一轮房产降温措施分析师：缓和投资需求

橙易产业（Orangetee & Tie）研究与咨询部主管孙燕清说：“对于外国买家（非永久居民）来说，“降温措施”已经变成了“冻结措施”，因为这些买家的ABSD已经翻倍，大多数人会觉得税率很高。许多外国人已经受到了上一次调高的影响，2021年12月16日，他们的ABSD被提高到30%。”

首先，新加坡开放边境使得更多外国人迁居到新加坡。第二个原因可能是中国今年1月放宽边境。近几个月来，中国企业和超高净值人士希望在新加坡设立总部和家族理财办公室的咨询有所增加。推动外国人购买比例增加的另一个原因是地缘政治紧张。

他指出，过去一年，外国买家所占比例有所上升，从2022年第一季度的3.1%低点稳步上升，在今年第一季达到6.9%。这是自2018年第一季以来的最高水平，当时该比例为7.3%。

展望未来，可以预期政府会收紧法规，堵塞更多的漏洞，并追查那些在购买房地产时使用或协助使用这些漏洞的人。随着ABSD和其他税收的调高，逃税的动机会更大。

政府隔夜突然宣布新一轮楼市降温措施，购买住宅房地产的额外买方印花税（ABSD）调高三至30个百分点。其中外国买家须支付的ABSD调整幅度最大，一律从30％调高至60％。

他说，新加坡公民和永久居民首次购房者不受影响，可以预期他们将成为未来几个月的主要需求动力。政府的新闻稿指出，根据2022年的数据，这个群体约占住宅房地产交易的90%。

孙燕清也指出，随着中国边境重新开放，预计中国大陆买家会有更多兴趣。因此，这些措施可能是先发制人，以减缓这些买家的需求，因为他们可能会推高房地产价格。

一些买家也可能倾向于买已完工的单位，例如转售单位。买家可在买下一个单位之前先脱售现有单位，从而避免支付ABSD。

合登集团（Huttons）高级研究主管李思德也认为外国买家需求增加是促使政府推行新措施的主因。

从那时起，外国人购买的私宅数量从2021年的1107套下滑到2022年的924套，跌幅为16.5%。然而，她注意到，近年来永久居民或新公民购买数量有所增加，因为这些类别的ABSD较低。随着ABSD税率的调高，她预期非居民的购买量将进一步下降。

其次，一些潜在的房地产投资者可能会放弃投资实体房地产的想法，转而投资其他资产。一些投资者可能会间接投资房地产，如通过房地产投资信托（REIT）或房地产开发商的股票。

另一个原因可能是政府预计更多资金流入本地私宅市场，即便现在利率高涨、全球经济预计放缓，政府或许预计外国买家需求会更高。

MOGUL.sg研究总监麦俊荣说，在这之前的16个月，政府已经实施两轮降温措施，这个密度和2010年至2013年期间相似。政府在短短七个月后再次推出降温措施，一个可能的原因是今年第一季的私宅价格指数可能比预估数据高不少，预估数据显示第一季私宅价格指数环比上扬3.2%。

发展商或许会建造更小的单位，使得整体卖价“可负担”。

李思德预计租房和执行共管公寓（EC）市场可能会出现更多需求。对新加坡买家来说，购买第二套住房的成本越来越高，因此大多数人可能会卖掉第一套房产，在这期间租房。EC则可先减免ABSD，会更吸引人。

ERA产业主要执行官林东荣指出，这一轮的降温措施显然是针对私人住宅的投资需求。政府希望通过提高ABSD税率，来缓和投资需求。同时，随着供应量的增加，他们希望能缓解自住和租赁住房市场的紧张局面。

还有一个原因可能是政府过于谨慎。

投资者和外国人可能会却步，重新评估他们的选择。

最新一轮的房地产降温措施预计将推动更多的投资需求转向非住宅地产，如商业、工业和店屋，特别是没有住宅空间的店屋。

此外，外国人可能会在申请永久居民或公民身份时暂时租房。有些外国人在租房的同时，在成为永久居民或公民后购买房屋方面有选择权。租赁市场未来几个月内预计上升，他预计2023年租金将增长10%左右。

他指出，这一轮降温措施旨在减缓购买需求，特别是投资者和外国人的购买需求，以争取时间增加供应，以便在高贷款利率环境、经济面对挑战以及日益令人担忧的全球风暴带来的不确定情况下，稳定房地产价格。

最新一轮房产降温措施 分析师：缓和投资需求