由于澳洲市场的资本化率（cap rates）低于借贷成本，徐伟贤说，现在不急着收购当地资产。“澳洲的资本化率是3.5％至4％，借贷成本是5％，这形成负利差，我们赚的钱还不够支付利息。”
已是工业信托“老四” 无意再合并其他信托
今年4月，ESR与亚腾乐歌物流信托（ARA Logos Logistics Trust，简称ALOG）完成合并，并于7月底发布合并后的首次业绩。
“我现在是‘老四’，我的计划有点改变了。对我来说，无须再并购其他信托。我们的总资产55亿元，母公司有很多资产等着我们去收购。”
“三次合并，两次成功，也算有超过50％的成功率。”
徐伟贤说，保荐机构的资产素质都很好，属于永久地契，租户素质也很好。“我们现在看的资产价值至少要5亿、6亿元，否则效益不大。而且我们也不着急，母公司的资产不会卖给集团以外的买家，好的资产卖了就买不回来。”
ESR房地产投资信托在2018年成功并购亿达工业信托（Viva Industrial Trust），两年后它献议并购胜宝工业信托（Sabana Industrial REIT），却遭到维权股东Quarz资本管理反对，最终协议不获胜宝至少75％股东的支持而失败。
事过境迁，徐伟贤如今不愿多谈关于胜宝工业信托合并案。“每个单位持有人都有自己的投资期望。我们也一再强调规模很重要，其次要解决新加坡的地契问题，第三是拓展海外市场，这意味着我们需要一个可以帮助我们进入海外市场的平台。”
他指出，当时ESR房地产投资信托的资产只有15亿元，保荐机构的资产也未有今天的规模，他只能靠和其他信托合并而壮大。
信托发布第二季业绩时披露，初步可向保荐机构ESR集团收购的资产共有20亿美元（约27亿新元）。
除了电子商务兴起带来的物流商机，徐伟贤指出，更多高增值制造业者进入新加坡，这些业者对厂房的需求有别于以往。例如需要洁净无尘室（clean room）、有更严格的电力供给要求等。
信托也计划在未来12至24个月脱售总值4亿5000万元非核心资产。徐伟贤指出，ESR房地产投资信托成立于2006年，部分资产已经过时。“如果我们不脱售这些资产，它们的估值只会不断下降。合并以来，我们已经脱售两项资产，好在脱售价都高于估值。”
日本的借贷成本很低，徐伟贤估计信托今年内将首次进军日本，投资组合有望增添日本的物流资产。
这是徐伟贤展开的第三次合并。他接受《联合早报》访问时说：“租金回升了、出租率也上升。我认为开始看到合并成果。”
今年4月，乐高房地产投资信托（ESR）与亚腾乐歌物流信托完成合并，并于7月底发布合并后的首次业绩。ESR乐高房地产投资信托首席执行长兼执行董事徐伟贤谈起他在四年内展开的三次合并，给自己打出“及格”的分数。
可是，徐伟贤提及的初步合并成果并未反映在信托股价上。自从4月份完成合并以来，股价一度跌破0.40元，截至星期五（8月19日）闭市，股价自4月28日正式合并以来上涨了1分或2.4％。
物流资产目前占信托投资组合50.9％、高规格工业空间占11.8％，一般工业和商业园各占两成左右。新加坡市场占86.4％，澳洲占13.6％。
“这就是为什么我们除了强调租金增长，也进行许多资产提升计划（AEI）和重建项目。”
“我在投资银行的时候，已经觉得新加坡有太多信托，工业信托就有10个。最大是腾飞，接下来两个是丰树的，其他都很小。如果我们能整合，做第四大就很好。”
信托在进行的资产提升计划和重建项目共有六项，预计陆续从今年第三季至2024年第一季完成。在这期间，信托将借由储备资本来填补短暂失去的收入，派发股息给股东。
徐伟贤认为，与ALOG的合并解决了规模、地契和海外市场的问题，可谓一举三得。截至今年6月30日，E-Log的加权平均租约（WALE）为三年，加权平均土地租约为38.5年。
腾飞瑞资（Ascendas REIT）、丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）和丰树工业信托（Mapletree Industrial Trust）的资产管理规模介于88亿元至160亿元。
徐伟贤认为，市场要看到信托端出实际的执行方案。“所以我们发布业绩时披露了更多细节。分析师想知道接下来的计划是什么，例如打算在哪里收购资产、是不是永久地契、打算脱售多少资产等等。”
“通货膨胀压力开始显现，我认为，这肯定会影响市场信心，强劲的需求会因为通胀和通胀压力受到压抑。但整体而言，我们仍然看到接下来的扩张需求，因为经济结构已经改变。”
徐伟贤坦言，如果不是ESR Cayman收购亚腾资产管理公司（ARA Asset Management），他根本没想过和ALOG合并。“你可以说因祸得福或误打误撞，双方的母公司合并了，我们会有利益冲突。过去两三年，我们和ALOG都在争租户、争资产，所以我主动找李家铃（ALOG管理公司首席执行官）谈。”
信托第二季度租金调升率为14.3％，上半年为11.4％。信托也把全年租金调升率预测从2％至3％，上修到6％至7％。
自认有机会追赶前面三大信托
徐伟贤强调，信托须稳定派息，因此收购的资产会以成熟市场为主，即新加坡、澳大利亚和日本。
ESR乐高房地产投资信托（ESR-Logos REIT，简称E-Log）管理公司首席执行长兼执行董事徐伟贤谈起他在四年内展开的三次合并，给自己打出“及格”的分数。
徐伟贤指出，租金调升是全面的，包括物流商业园、高规格空间和一般工业大楼，管理层对需求展望相当乐观。
这些计划能否一一落实，徐伟贤表示只能用行动说明。“我2017年上任时告诉分析师，2022年的资产管理规模可达50亿元，大家都很怀疑。”
“如果要我估计三年后的占比，我认为新加坡仍至少占投资组合的60％至70％左右。”
信托要继续壮大，收购资产或合并其他信托仍是主要途径。徐伟贤却表示，他无意再并购其他信托。
“我们和第五大的差距蛮远的，虽然和前面三大差距也很远，但我认为有机会追上，因为我有母公司的资产。”
