地段坐落填土地区，潜在风险是土壤条件可能较差，要在这种地质上建造三四十楼层高的建筑物，确实面对一定的成本及建筑风险。然而，这些都是能预知的风险，不足以让发展商对滨海花园弯地段的招标活动有如此冷淡的反应。无论如何，本地土地资源有限又珍贵，发展商一般不会让购地机会白白流失，更何况滨海花园弯还是具有非一般地理条件的地皮。
上个月，仅吸引一个投标者的滨海花园弯（Marina Gardens Crescent）白色地段，因发展商出价过低而被市区重建局拒颁。这种政府售地流标的情况过去也曾发生，但并不常见。或许是近期几幅政府地段招标反应冷淡，价格也走低，所以这起流标事件至今仍是业界的谈资。
这是2016年政府推出的白色地段，IOI产业当时从激烈的七方竞标战中，以25亿6869万元的最高标价获得，容积率每平方英尺1689元，还创下政府售地计划的最高地价记录。
若真要了解发展商冷对滨海花园弯地段背后的原因，或许可以一窥较早期滨海南地段发展项目的进度，从中找出蛛丝马迹。
近年的政府售地计划中，出现仅一方入标的情况并非罕见。2021年滨海景（Marina View）白色地段和2018年石叻道（Silat Avenue）地段的招标活动，也都只吸引到一份投标。但最终，这两幅地却还是在有“标”无“竞”的情况下顺利颁给发展商。
滨海南区位于中央商业区，四周围都是密度极高的摩天高楼和大型基础设施。在这样的环境下发展新项目，难免处处都可能触及红线，不得不谨慎行事。加上是坐落于核心区的新开发区，项目设计的审批必须更加严谨，项目管理的进度可能就没有那么可控。建筑成本原本就上涨不少，加上发展时间延长导致利息支出大增及风险提高，发展商的资金回收时间也自然受到影响。
延伸阅读
这地段有骄人的地理条件，包括坐拥如明信片般的南部海岸线无敌景观，还可和滨海湾金沙酒店平起平坐、遥遥相望、相互辉映。因此，在这里打造奢华档次的公寓可说是天造地设。但人算不如天算，去年政府向外国买家大幅征收额外买方印花税（ABSD），因而大大减弱外国买家需求。若发展商单靠本地买家需求售房，要在五年内售完700多个高档公寓单位，恐怕有一定的困难。
最近听一些业者说，他们在决定是否出手入标滨海南地段时，会以该地区两个项目作为参考。
滨海花园弯地段毗邻的滨海湾花园及滨海湾金沙，是本地两大国宝级地标，同时离中央商业区也不过几步之遥。这镀金般的核心地皮，怎么会乏人问津还遭受“贱标”？这些疑问都值得深思探讨。
仅一方入标不流标 发展商出价为关键
这么看来，只有一个入标者不是流标的原因，关键在于发展商的出价。回头看滨海花园弯地段的出价到底有多低。唯一的投标者国浩房地产和丰隆控股组成的财团开价7亿7046万元，相当于容积率每平方英尺984元，比去年截止招标的滨海花园巷（Marina Gardens Lane）地段的1402元容积率尺价低了29.8%。
投资风险大利率高 发展商标地顾虑多
政府售地流标在一些地区相当常见，例如香港去年售地就接连流标，导致土地滞销状况响起警号。去年首11个月，香港共有九幅地段招标，其中多达六幅地段流标；当中一个可建1200个住宅单位的地段，则因无人问津出现“零入标”而自动流标。
其实，国浩房地产财团也参与竞标滨海花园巷，标价7亿2704万元，容积率尺价为985元，是第二高价，当时标价最高的是鑫丰地产旗下Kingsford Huray组成的财团，出价10亿3448万元。较耐人寻味的是这幅地段吸引了四方竞标，但各方出价的差距颇大，第三高标价和第二高的标价较接近，但第四个竞标者香港李嘉诚长江实业组成的财团，出价却低至1亿4800万元或容积率尺价201元，让业者看傻了眼。最终这幅地段由出价最高的Kingsford Huray的财团标得。
第一个就是马来西亚房地产集团IOI产业打造的IOI中央林荫道办公楼（IOI Central Boulevard Towers），分别为48层的西厦和16层的东厦，提供126万平方英尺的甲级办楼空间和3万平方英尺的零售餐饮空间。然而，这个将是滨海湾中央商业区新地标的霸级项目却迟迟未见开幕，一般同等规模的项目，从获颁地段到开幕，最长不过五年可完成，这项目却花了八年时间，即使当中有一两年受疫情影响，这样的建筑期也相当冗長。业界都引颈期盼它如期在今年上半年隆重开幕。
滨海花园弯地段可提供775个住宅单位及6万4560平方英尺的商业空间，毗邻滨海湾花园及滨海湾金沙是本地两大国宝级地标，同时离中央商业区也不过几步之遥。这镀金般的核心地皮， 怎么会乏人问津还遭受“贱标”？这些疑问都值得深思探讨。
不难发现，发展商对滨海花园弯地段的出价，远远低于IOI产业标得的这两个地段。这两个看似受到严重延误的滨海南地段发展项目，为市场上大多数发展商提供了宝贵的参考价值，也可能是业者对这些地段却步或反应冷淡的基本原因。
公众或许会对滨海花园弯和滨海花园巷这两幅相隔不远的地段，标价差距如此之大感到纳闷。对业者来说，标价高低他们心中自然有数。就如国浩房地产，对这两幅地的出价始终维持在尺价1000元以下，因为它们认为这个价位最合理，再高就没有赚头。
在新加坡，2011年政府曾因发展商的标价太低而拒绝颁发巴耶利峇中心第二幅综合商用地段。2008年10月，市建局也曾决定不颁发一幅位于莫罕默苏丹路（Mohamed Sultan Road）的短期办公楼地段，理由也是价格太低。政府也在2020年以开价过低为由，而拒绝颁发直布罗陀弯（Gibraltar Crescent）两幅供发展为失智症护理村的地段。
另一个也是IOI产业在滨海南打造的集合高档公寓及零售空间的滨海景苑（Marina View Residence）综合项目。这是集团继中央林荫道后，在2021年再以15亿零800万元或相当于容积率每平方英尺1378元标得的滨海景白色地段。至今过了两年半，这个公寓项目预计今年上半年开盘发售。
无论在香港或本地，发展商对标地的心态是一样的，如果他们须承担较大的投资风险，在充满不确定性及高息环境下，发展商自然有较多顾虑，标地就不会太积极，或者会以相对较低的价格入标。香港连续几幅地皮流标，有传言指发展商刻意低价标地，借此表达对楼市“辣招”的不满，如今港俯宣布“撤辣”，实现了发展商的诉求。在新加坡，发展商对滨海花园弯地段的“竞标冷感”，当局可曾从多层面探究个中原因？
再说，滨海湾花园区是政府新开发的重点新区，发展商不可能忽视这个先发优势，而且滨海南区日后将会衔接本地未来的中央商业区南部濒水地区，发展商岂会对于这潜在的经济效应视而不见？
