若以一年计算，去年5月至今年4月的12个月期间，仅有306个成交单位的买家来自外国，仅占交易量的1.8%。相比前年5月至去年4月的12个月期间，则总共有1604个单位的买家来自外国，占总交易量的5.4%。
一年过去了，本地高档公寓市场是否被射中要害？整体楼市是否受波及？
房地产界的朋友时常调侃说，去年4月27日生效的楼市降温措施就如神枪手，枪头瞄准高档公寓市场猛开。这一枪的火力可谓十足，把外国买家须支付的额外买方印花税（ABSD），一律从现有的30%倍增至60%。本地公民和永久居民的第二和第三套私宅所须支付的税额也调高3%至5%不等。
过去10年，售价超过百万元的转售组屋数量呈惊人增长趋势，从2013年的三个单位飙升至2023年的470个单位。更令人忧虑的是，这些高价转售的组屋不再局限于“名牌”项目，几乎遍布全岛各个组屋区。令人吃惊的是，这些天价的转售单位不再仅限于五房式，就连四房式单位的售价也已突破百万元大关。
今年政府售地计划中的锡安路A段（第10邮区）及滨海花园巷（第1邮区）的两幅黄金地段招标活动都仅吸引到一方竞标。这结果让人大跌眼镜，或许也反映了豪宅市场已明显趋软。
本地高档公寓项目分布在乌节路（第9及10邮区）、中央商业区（第1、2、6及7）和圣淘沙（第4邮区）。它们归类为本地的核心中央区（Core Central Region）。
交易价从数千万元到上亿元的优质洋房，一般外国人是不允许购买，只有本地公民可以买，或者那些对我国经济有特定贡献的外国人，获得政府批准才可以购买。近年有不少新移民是这类房地产的买家，这类洋房的价格过去三年飙升超过70%，引起不少国人的关注。
根据市区重建局的数据，去年4月的外国买家交易量（非有地住宅和未包括执行共管公寓）为112个单位，5月几乎减半至66个，6月只有27个单位成交。整体来说，第二季外国买家交易量占总交易量的4.1%，同比上一季跌幅约22.6%。接着，第三及第四季外国买家交易量相对占总销量百分比显著压缩至1.7%及1.5%，销量可说一落千丈。
动辄上千万元天价的优质洋房，即使拥有几百万元身家也只能望房兴叹，更何况是普通打工受薪族。虽然“高攀不起”，人们总是喜欢议论。
组屋不应变成平民百姓也难以负担的“豪宅”。若楼市出现“豪价”组屋，“低价”豪宅，就似乎扭曲了楼市的正常走向，值得我们深入探究一番。
就在高档公寓市场的地皮及购屋需求都几乎“奄奄一息”之际，今年豪宅市场还开始出现一些项目以“跳楼价”求售。
今年预计有近10个位于核心中央区的高档公寓项目即将登场，包括市场瞩目的黄金坊的重建综合项目、号称本地最高建筑物的Skywaters Residences、铂海峰（Newport Residences），以及前身建安大厦的One Sophia等。
高档公寓在低迷环境中降价求存，平民组屋叫价却逆势一再推向百万新高，令人质疑是不是有些房屋经纪用卖豪宅的方式推销组屋，间接推高组屋转售价，从而扭曲了楼市的正常运行。
令人难以相信的是，过去半年，这座组屋邻近范围的五房式单位售价仅约58万元，这间所谓的“霸级”单位却要价200万，比两个五房式单位的总价还高出80多万元。
另一个大巴窑一个五房式私人组屋同样以200万元天价求售，这个叫价比同区最高交易价高出近50万元，很多房地产分析师都认为这样的预期售价不合理。
百万组屋10年来飙升 房价被经纪间接推高？
外国买家购买一套价值500万元的豪宅，须支付300万元的税，再怎么腰缠万贯的大富豪都会三思而“买”。由此可见，增加一倍的ABSD对外国买家需求所造成的影响极大。
如果以售价至少500万元的豪宅销量来看，今年第一季比去年同期锐减50%。外国买家更是大幅减少，今年前三个月只有一名外国买家，在本地买下这类豪宅。
总而言之，豪宅面向的是大富豪，买家对房价起落也许可暂摆一边，只要地点装修设计等满意，或者看准了它具有投资保值效果，数十万的价差或许不放眼里。
外国买家锐减 高档公寓市场趋软
另一个不受降温措施影响的优质洋房市场仍然活跃。近期有一些高净值人士相继进入优质洋房市场，媒体争相报道某大富豪的女儿或太太砸下几千万元买下某处的优质洋房，因为买家都是名人，所以新闻见报后成为人们的谈资。
3月间，位于乌节的Cuscaden Reserve因发展商支付ABSD的五年期限将至，而降价出售剩余单位。这些单位平均每平方英尺价格略高于3000元，较当初开盘时每平方英尺3600元的平均售价，低了约20%。
虽然优质洋房的交易价令人震撼，但转售组屋市场上屡屡出现的百万元转售价，甚至“敢敢”叫价200万元的转售组屋，或许更应引起人们的担忧。
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4月间，位于圣淘沙的新加坡升涛湾W魅居（The Residences at W Singapore Sentosa Cove）也毫无预警地，在时隔14年后再次把未售单位推出市场，尺价比2010年的开盘价低了近40%或1648元，甚至比近期郊区新项目的价格还低。
降温措施，加上与涉及豪宅有关的洗钱案，让这些项目的发展商对开盘日犹豫不决，但丑媳妇总得见公婆，项目终究要面市，今年算是考验高档公寓市场韧性的最佳时机，就看它如何闪避“神枪手”的子弹，继续打开楼市，找到潜在买家。
近期出现的两个叫价200万元组屋的个案引发了当局的关注。盛港“霸级组屋”以200万元天价求售，当局澄清这其实是两间相邻的五房式单位，并未获准合并为一个单位出售。房屋经纪已取下相关售屋广告，房地产代理理事会正在调查此事，若发现违例行为将采取行动。
纵然高档公寓市场有趋软现象，大众化私宅或郊区私宅项目却仍有强劲需求，价格不仅居高不下，还节节攀升。整体房地产市场似乎不受降温措施影响，房价不仅没跌，而且还卖得很贵。
至于购买组屋自住的平民百姓，工资的涨幅往往远不及房价上扬，房价若是继续不断攀升，势必影响国人，特别是刚组建家庭年轻人的生活质量、收支分配，以及家庭负担，甚至感叹“生不逢时”。
或许豪宅市场确实饱受“枪伤”，但并没有吓跑外国买家，他们把目标转向不受措施影响的店屋市场。这导致去年第二季店屋交易量环比暴涨45.5%至50宗，交易额高达5亿1230万元，比第一季高出53.6%。
豪宅或许难卖，但也别把组屋当豪宅来卖。组屋不应变成平民百姓也难以负担的“豪宅”。因此，有必要警惕蓄意哄抬组屋价格，再当豪宅来卖的趋势，当局应当加强监管。若楼市出现“豪价”组屋，“低价”豪宅，就似乎扭曲了楼市的正常走向，值得我们深入探究一番。
有业内人士形容本地高档公寓市场已“濒临崩塌边缘”，因为这个一直备受全球高净值人士及投资者青睐的市场，一年前开始变天了。
