目前，凯德投资旗下有三只专注于东南亚的投资基金——凯德东南亚物流基金（CapitaLand SEA Logistics Fund，简称CSLF）、养身保健房地产基金Capita-Land Wellness Fund（简称C-WELL），以及与APG Asset Management N.V.合资成立的自助仓储投资平台。
吴玉贤指出，发展物流设施的主要挑战，是不断上涨的土地价格。“我们的策略仍然是选择黄金地段。地价虽然更高，但我们通过自动化来克服这个问题。客户可以存放的货物更多，土地使用效率就会高很多。”
两年前，凯德投资与泰国的Pruksa控股（Pruksa Holding PCL）和台湾的永联物流开发（Ally Logistic Property），合资成立资产管理规模10亿元的凯德东南亚物流基金。
从自助仓储收藏的物品中，也可探知人们涉猎的兴趣之广泛和多元。吴玉贤在不久前到澳大利亚考察当地市场时，惊讶地发现一些租户租用自助仓储来停放古董车。
凯德看中东南亚的物流商机，是看准制造业供应链重组的机会。吴玉贤说：“有数据显示，在过去四年，东南亚的制造业外来直接投资增加了许多，而中国是萎缩的。
该基金去年12月买下泰国曼谷的一幅永久地契地段，发展首个在泰国的物流设施OMEGA 1 Bang Na。这个总楼面面积247万平方英尺、可容纳15万个货盘（pallet）的设施，第一期预计2026年竣工。
经营自助仓储 获取稳定现金流
自助仓储迎合城市化趋势，布局物流设施以掌握供应链分散风险的需求，同样和Pruksa控股合资成立的C-WELL则看准了老龄化的商机。
在新加坡，人们最常在自助仓储存放葡萄酒，有些葡萄酒的价值不菲。吴玉贤说，这部分的需求不是短期的。“我们有大约四成租户的平均租用期长达三四年，将近两成的租户租用期超过10年。”
发展物流设施重在选址
自助仓储不会发生单一租户迁出，租用率即大跌的情况，因此能带来稳定现金流，是APG投资自助仓储的主因。
“正确的投资一定能得到投资者的支持。”于2022年加入凯德投资，负责集团在东南亚的业务，目前担任东南亚区域投资首席执行官的吴玉贤接受《联合早报》专访时这么说。
吴玉贤强调，C-WELL不只服务老龄人口。人们如今更多考虑到预防和保健，基金可以投资医疗中心、专科中心，或者将欧美一些尚未拓展到东南亚的知名长寿中心，引入这个市场。
自助仓储、物流、养身保健，与城市化、供应链重组、老龄化息息相关，也是凯德投资近年在东南亚锁定的投资主题。
自助仓储投资平台收购了区域其中一家最大的自助仓储业者e-多迷你仓（Extra Space Asia）。而APG是荷兰其中一家规模最大的退休基金管理机构，截至2023年底，它为四家退休基金管理的资产规模达5690亿欧元（约8215亿新元）。
应对老龄化趋势 提供配套服务
除了个人，起步公司和经营电子商务的小商家，也是自助仓储的潜在租户。
吴玉贤指出，自助仓储的投资机会，源自城市化和人们的生活形态已大不相同。除了住房面积越来越小、房价越来越高，人们的移动性也越来越强。
吴玉贤的笃定，来自她在房地产业20多年的经验。她曾管理规模上百亿元的投资组合，参与过各种直接投资、并购、资产管理和租赁项目。
尽管e-多迷你仓的净房地产收入超过七成来自新加坡，吴玉贤并不担心，反而认为这是团队可以放心去发展其他市场的坚实基础。
e-多迷你仓拥有超过100万平方英尺净可出租空间，在新加坡、香港、吉隆坡、首尔、台北和东京有80多个自助仓储设施。今年2月，它在新加坡收购两座工业房地产，计划分阶段将之改造成自助仓储，为租户提供更多葡萄酒储藏空间。
相较于自助仓储不受单一租户牵制，物流设施则不同，要吸引和留住租户，四通八达的地点是首要考量。
三只基金尚处于资金部署的早期阶段，难估算回报率。如果按不同程度的风险回报归类，吴玉贤指出，一般可以分为回报率低于10％的核心基金（core fund）、约有14％的增值基金（value add fund），以及介于两者的核心增益基金（core plus fund）。
吴玉贤说：“如果我们能很好地完成任务，这三只基金应该都能为我们带来增值回报。”
“任何消费都需要物流设施。以手机为例，从原料、中间品，一直到制成品，都需要仓储。一家跨国公司只需要一或两个区域总部，但它在每个市场都需要超过一个物流设施。”
有别于过去终其一生或大多时候在同一个城市生活，如今更多人选择迁移到不同地方扩大生活体验，这些短期需求都带动了自助仓储的商机。
延伸阅读
拥有6亿多人的东南亚，最常被提及的优势是它的年轻人口。新加坡尤索夫伊萨东南亚研究院电子刊物“ISEAS Perspective”今年2月的一份研究指出，新加坡和泰国已经进入“后红利人口”（post dividend）时代，即适龄劳动人口比例正在下降，而生育率在过去30年已经低于2.1的替代比率。
但吴玉贤也不否认，经营自助仓储有其挑战。“困难在于如何在短时间内提高租用率。每个租户可能只需要10到20平方英尺的空间，每座设施可容纳200名至1000名租户。但我们发现，租用率一旦达到90％以上，就很难跌破这个水平。”
租用传统仓库，业主会事先评估租户的信用状况，信用不理想的须支付更多押金。一些刚起步或业务尚未稳定的小商家，要签下长期租约的机会成本太高。
吴玉贤认为，在高龄化的东南亚社会，老龄人口仍然没有得到充分服务。“不久前，我们打算在泰国建一个容许多代同堂的有地住宅项目。这里有对老年人友善的居住环境，我们也可以和私人医院合作，允许医生进行家访、远程医疗，并为居民安排检查或会诊。”
