虽然分层地契商场的店租和营运成本相对比较低，政府在疫情期间也有给予经济援助，但面对屈指可数的顾客流量，这些也只能暂解燃眉之急。
由此，既然电子商务已然成为商业贸易的新主流，实体店面到底还有何存在价值？新加坡的零售销售指数（Retail Sales Index）5月份同比下跌52%，主要是因为4月至5月的阻断措施期间，大家无法出门购物，个人消费需求大减所致。在6月份解封后，实体店面允许重开，跌幅缩小到27.8%。主要原因是阻断措施的积压需求所导致。网络销售在这疫情期间成为少数逆流而上的行业，占了6月总销量26亿元中的18.1%。
有人欢喜自然有人愁，线上购物平台成绩火红，线下实体店面和商场却陷入客源减少、无力偿还租金等开销、捉襟见肘的窘境。如H&M、Zara和Esprit等等国际知名品牌也无法幸免，被迫关闭全球多家分店。
电子商务及物流业蓬勃发展，传统的实体零售店面与购物商场，面临了可能被电子商务取代的威胁。尤其是分层地契购物商场，如没法突破困境、逆转危机，最终可能沦为电子商务的牺牲品。
冠状病毒严重打击了航空业，也影响了旅游业。许多依赖国际旅客消费的商店、面对了关门大吉的厄运。低迷的经济造成消费支出也相继减少；再加上必须严格履行安全社交距离等措施，商家面对多重的打击。
分层地契购物商场的店屋，主要由不同的业主独立拥有及管理。商场管理委员会是由店主通过投票方式选出的，委员一般都是义务服务性质，他们在财务和资产管理方面的专业知识都有限。
影响分层地契购物商场发展的因素更加复杂，数码科技的转型，某种程度上当然有助于解决商家的困难，但是他们需要的不仅是科技的转型，也是整个经营和管理模式的调整。
严峻的疫情和经济情况让商家必须与时间赛跑并作出调整。在接下来的一段长时间，很有可能必须把经营管道专注在网络平台，尤其是销售非必需品的商家须要花费更多心思。
最近，本文作者玮娱考虑在网上购买一台“智能扫地机器人”帮助完成家务，但迟至今日仍下不了决心。潜意识里她总认为，无论扫地机器人再能干，仍有无法触及的领域，比如桌椅之间狭小的空隙，最终仍需要人力加以完善。这不禁让人联想到房地产业因疫情而产生的变革。
一些商场吸引售卖同类货品的商店聚集在同一个屋檐下，好比以电子和电器用品为主的森林商业中心（Sim Lim Square），让顾客在买运动用品时能货比三家而出名的女皇道购物中心（Queensway Shopping Centre）等等。这些店面大多属于同一类型，顾客群过于固定；这些商店之间的激烈竞争，可能会产生“一荣俱荣，一损俱损”的效应，这情况在疫情期间尤为致命。
从前，电子商务销售最多只是作为商家拓展生意规模的辅助工具。但是，在疫情期间，更多人因行动受限而转向网上购物。这股趋势估计在疫情过后仍会持续，商家具备电子商务的能力变得更至关重要。
疫情加速实现企业原本就有的转型计划。美罗百货（Metro）关闭了它在先得坊（Centrepoint）的分行；罗敏申百货（Robinson）也关闭位于裕廊东Jem购物商场的实体店，逐步地转换经营模式。
（作者邢玮娱是新加坡国立大学、城市与地产研究院的研究员。程天富教授是该研究院的主任。）
相比一般由房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，简称REIT）集中管理的购物商场，这波疫情对分层地契购物商场（Strata-titled Mall）的打击，可说是雪上加霜。
虽然，各个店主都愿意在支付每月的维修管理费之外，自掏腰包合资进行促销活动来吸引人潮；但是他们势单力薄、财务有限，没办法像房托商场那样，利用大手笔的资金来主办各类型的促销活动。此外，大部分的分层地契购物商场的形象分散，缺乏鲜明的定位。
人是需要交际的感情动物，即便在疫情笼罩之下，大家仍然渴望实体购物当下的氛围、感受商品的触感、享受与结伴逛街的家人或朋友之间的互动，这从各大商场的人潮已逐渐恢复就可看出端倪。
新常态之下，实体店面和电子商务绝非二选一的单选题，而是兼并二者特色的多选题，唯有线上线下同步、相辅相成，才能全面满足消费者的购物需求。
实体店面所提供的购物体验，仍然并非网上平台能够完全比拟的。我相信很多人都曾有过这样的经验，在购物商场毫无目的地兜来转去，纯粹只为消磨时光、感受“人气”。
它们所面临最大的根本性问题，还是缺少整合及管理所有资源与人力的专才。商场内绝大多数的店主都有一定的年纪，他们都没有数码科技的背景，要求他们在心态和能力方面完全接受数码科技的运用，需要一番周折。等待着他们的更可怕的现实，不是科技的问题，而是他们如何安排和寻找愿意从他们手中接过生意的适合人选。
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