.png?2886221)
蔡太太跟隔壁座的陈太太申诉，才知后者前年加盖顶棚，也因违反公寓条例被令拆除。
高立发说，以高空抛物为例，住户扔出电视或椅子等重大物品，委员会可通知国家环境局或报警求助，因为这类行为已犯法。
他指出，居民如果认为条例不合理，可联系分层地契管理委员会，了解制定条例的原因，委员会也应倾听居民的意见。
居民访客违例纠纷 管理公司应先尝试和解
发生纠纷时怎么解决、是否有权惩治，以及在什么情况下会对当事人提起法律诉讼。
另外，Deesolo International私人有限公司执行董事萨尼（Sani Ismail）说，对于管理公司而言，通过条例时，考虑其是否可行很重要，即制定的条例是否合理以及没有歧义。
“理想的情况是，双方能达成解除委员会的顾虑和居民需求的方案。若居民发现无法与委员会达成协议，就只能到分层地契局解决或在法院提起诉讼。”
“经过法律诉讼后，双方的关系可能遭受永久破坏。为了双方利益着想，最好能在不诉诸法律行动的情况下，尽量友好地解决纠纷。”
近年来，不时看到有人把公寓纠纷放上网，包括乱停车被公寓保安锁车轮，旨在讨个说法。公寓在制定和执行条例时，有什么标准或程序须要遵守？
高立发说，除了锁车轮，如果公共区域或公共设施因用户的疏忽而损坏，管理公司通常向当事人寻求赔偿，以收回维修或更换设施的费用。在某些情况下，一些管理公司可能收取额外的行政费。
高立发说，当时委员会并未采取法律行动或移交此事给分层地契局，而是通知国家公园局，并附上电眼画面作为证据。
李及李（Lee & Lee ）律师事务所高级合伙人杜国成律师说，双方达致协议最理想不过，但居民可考虑是否要进一步交由分层地契局解决或在法院发起诉讼。
高立发说，遇任何违例的情况或纠纷，如乱扔垃圾或噪音干扰的问题，即使公寓已制定相关条例，管理公司应尝试先与对方和解，教育当事人或给予建议。
所谓附属业主，包括住宅业主及非住宅业主，后者就包括在公寓开商店的店家。
MCST可在《建筑维修与分层地契管理法令》（Building Maintenance and Strata Management Act，简称BMSMA）提供的法律框架下，制定附属细则（by-laws，简称条例）。
一般上，管理公司会制定条例来控制公共设施的使用，如游泳池、烧烤区和健身房等。
宠物狗可能待人友好，但其他居民和孩子可能害怕狗，或因宗教信仰不能接触狗。
例如，制定条例惩处不清理宠物粪便的业主，但涉及宠物的证据不容易掌握，最终难以执行条例，到头来问题也无法解决。
每家管理公司索取的行政费用数额不同，但若分层地契局或法院质疑收费，管理公司必须证明其合理性。
杜国成说，BMSMA已有一套制定好的条例，自动适用于所有分层房产，MCST在制定额外的条例时，不能与当局制定的条例相抵触，也须遵守BMSMA规定的程序，如在会员大会上通过特别决议或90%的决议，才能通过条例。
他举实例说，分层地契管理委员会曾发通告提醒在公共区域遛狗时，拒绝拴上狗绳的公寓居民。
若住户触犯法律 管委会可直接报警
“若收取的行政费过低，可能无法有效阻止不良行为，但行政费过高，在受到质疑时能否证明收费合理？这就是问题所在。”
居民或访客因为违例而引发纠纷，公寓管理公司通常尝试与当事人友好地解决问题，避免闹上分层地契局或法院。
“当事人不仅无视通告，还到办公室与公寓经理对质，外出遛狗时依然故我地让狗自由奔跑，让人无可奈何。”
萨尼说，管理公司没有罚款的权力，以最常见、在公寓范围乱停车的违例事件为例，车辆车轮会被锁，而公寓只能向违例者收取解锁的行政费。
他说，在了解制定条例的原因后，大多数居民一般会接受并遵守。然而，若管委会制定某些令人难以接受的条例，如规定公寓内不能有送货车辆进入，居民必须在保安室外的街道取货，就可能让潜在买家打消购买意愿。
“若条例的语言不精确，容易造成歧义和难以执行，反而会带来更多的问题。”
除了公寓制定的条例，若是住户触犯法律，分层地契管理委员可选择直接向当局投报或报警。
他指出，国家公园局规定，狗主必须在公共场合为狗儿拴上狗绳。“在当局的介入后，那名狗主每次遛狗都遵守规定。”
分层地契管理委员会若碰到类似问题，可先向触犯法律的居民说明并建议他取下，若当事人不听劝，最直接的方式是报警，让有关当局处理。
前阵子，有媒体报道某公寓住户在阳台挂他国国旗，这行为已触犯国家象征（展示控制）法。
Teams Strata Management Services私人有限公司董事长高立发说，管理公司会考量居民情况决定某些条例，以满足居民的需求或解决问题。
苏子扬说，至今没人因此被控，过去媒体报道的案例，相信是违例者因为不知情而挂上他国国旗。
俗称“公寓管委会”的分层地契管理委员会 （Management Corporation Strata Title，简称MCST） ，主要职责是管制、管理和维护公共财产，好让所有附属业主（subsidiary proprietor）受益。
“分层地契局的命令与地方法庭的命令同样有效，但当局仅被授权发出遵循BMSMA规定的某类型命令。”
上个月，蔡太太在阳台搭建遮阳伞，就接到公寓管理委员会的通知，指遮阳伞破坏建筑外观，令她拆除。
公寓居民或访客若违反管理条例，公寓管委会可向分层地契局（Strata Titles Board）求助，或入禀法院展开诉讼，但若居民发现条例不合理，可以向公寓管委会了解制定条例的原因，进行沟通。
“若对方仍然不合作，我们在不得已情况下会发出书面警告，最后才会到分层地契局解决。”
杜国成说，当案件提交到分层地契局，分层地契局须努力调解所有争议，使各方达成协议。
本期《说法识法》邀请两名律师以及两家房地产管理和咨询服务公司，讲解分层地契管理委员会如何制定条例、
他说，分层地契局和法院都有权对败方发出禁制令，要求败方遵守条款，也可下令败方承担胜方的费用。
欣文律师事务所（Selvam LLC）合伙人苏子扬律师说，假设因行政费用起争议闹上分层地契局，而分层地契局最终认为公寓的条例合理，下令让当事人缴交行政费用，但当事人迟迟不肯交，委员会可把当事人告上法庭。
