顺应工休结合趋势 地铁站变身生活中心
地铁零售业的挑战，不仅在于电商和居家办公模式带来的影响，还在于如何改变公众对地铁站的固有印象。
根据日本信用评级机构今年7月对当地主要铁路公司的分析，远程办公兴起和其他因素对乘客收入的影响依然存在，不过以租赁为主的房地产业务大致维持稳定。它分析的日本铁路公司的2023财年非交通营运收入同比强劲上扬29.1％至4704亿日元（41亿新元），当中主要又来自酒店业务的复苏。
北上大湾区 港人消费大改变
首饰店店主李莉说，她的摊贩车签了一年合约，月租接近4000元。不过，流动摊位受欢迎程度已降低。“疫前这里有很多人，当时平日一个流动摊位日租500元，在圣诞节等节假日甚至达到600元，而且商家还须抢摊位。现在我听说降到200元一天，仍空下很多。”
胜德丽生活时尚指出，随着Staytion等地铁站内一站式购物中心开业，公司致力于将地铁站打造成更有活力的通勤空间。
世邦魏理仕新加坡零售服务主管陈美伶提出，目前地铁搭客量已超过疫前水平，且中央商业区内零售店也在逐渐复苏。她预测，随着游客回升和通勤流量恢复，乌节路、牛车水和武吉士等地点会有更高需求。
今年2月，胜德丽生活时尚在滨海中心地铁站（Esplanade）设立零售创新中心Hive 2.0，希望通过前沿科技帮助零售商提高业务效率，应对劳动力和物流成本上升等问题，并为乘客提供独特的零售体验。这些零售店包括全自动奶茶制作店、由机器人经营的便利店、可提供送货服务的QuikBot机器人，以及7-Eleven开设的本地首家自助结账商店等。
对公众依然只是通勤空间
此外，胜德丽也将在更多地铁站建立如Staytion生活中心等充满活力的零售空间，来丰富搭客的通勤体验。这些空间也将成为新加坡陆路交通网络的重要组成部分。
麦俊荣认为，未来地铁站零售空间的发展取决因素众多，要考察附近商场是否有类似店铺，如果竞争较小的话，在地铁搭客量增加的情况下，生意会更好。不过，若地铁站附近有大片空地，这些站内店铺要密切关注政府未来10年对空地的利用计划，大概率会是打造新商场或底层有商店的住宅，与站内店铺竞争。
记者采访的大部分公众认为，地铁站仍主要是通勤空间，不会是他们的购物首选地。不过，受访者同意说，在站内购物很方便。
对此，港铁公司物业及国际业务总监邓智辉解释，商场租金下跌受香港零售市场“新常态模式”影响，这包括更多人北上到深圳和大湾区等地消费。他说：“港铁都好难避免这样的影响，我们的租金跌幅都不算很多了。”
他说，地铁站店面小的摊位每尺租金较贵。此外，售卖食品的摊位也因为有燃气、废水处理和水喉等需求，租金会较高，而门面朝向也是影响因素。总的来说，地铁站内店铺租金还是低于附近商场一楼和地下一层类似店铺租金。
亚洲地铁零售空间 新常态下挑战多
“机械臂当店员也能使购物充满娱乐性，很多顾客因为想看机械臂为你服务来购买产品。”她并未透露便利店的营业额和销售额。
世邦魏理仕（CBRE）新加坡零售服务主管陈美伶则认为，地铁站店铺利润率虽然较低，但销售量大、这跟地铁站的庞大人流量有关。
地铁站除了承载大众交通运输机能外，还肩负着衔接生活与消费圈的重要任务，人流量高地铁站的零售潜能巨大。过去，许多位于市区的地铁站，地下层商场热闹无比，午餐等尖峰时段人潮汹涌。进入后冠病时代，居家办公常态带来剧变。地铁站内商家感叹，客流和收入平均减少四成。地铁零售业如何突破重重挑战，求存求变，它的前景又如何？
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黄显洋则说，就像许多零售商场一样，地铁零售的角色应从交易型购物地点，转变为体验型的目的地，提供结合社交、休闲和娱乐于一体的多方面体验。
彼时刚好是午餐高峰时间刚过，尽管购物坊所有门店几乎都已出租，人流却不多，与疫前熙来攘往的人流相比，显得格外冷清。
打包小吃店铺最具优势
大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究官麦俊荣指出，一般来看，“随买随走，等待时间短”的餐饮店铺，在地铁站内还是容易受青睐。特别是像老曾记（Old Chang Kee）这类小吃连锁店，具有优势，因为顾客在买之前，就知道要买什么。至于服装店等则容易消亡，因为地铁站对于很多人来说，只是通勤空间。
有别于一般地铁站零售空间单纯出租的运营模式，Staytion生活中心除了有餐饮场所，还设健身房、医疗中心、医美诊所，以及办公空间等设施。中心也提供一个活动空间，可供租用举办活动。
胜德丽生活时尚总裁王友德在接受《联合早报》采访时强调，当前我国地铁站内的店铺综合租用率超过90％，显示地铁站零售的强劲需求。
他指出，不同地区的地铁零售影响不尽相同。例如中央商业区地铁站内的零售店，受混合工作模式影响会更大，因为这地区的人流量变得难以预测。至于邻里地区（如淡滨尼）地铁站内零售店，影响相对有限。
在台湾，台北捷运在中山、东区及西门经营的地下街零售业务，总计210间店铺，去年的租金收入为1亿4226万台币（575万新元），较之前一年的1亿1440万台币，高出24％。不过，台北捷运公司去年净利下滑35％，只达8611万台币。这主要是因为公司营业总支出增加21％。
疫前就在莱佛士购物坊内租用店面开零售店的陈平说，当前客流相比疫前减少50％，居家办公盛行是主因。“由于居家办公，很多人不来公司，客流自然就少。还有，很多公司搬去乌节路等地更小的办公室节省租金，也就不会再回来购物。”
SMRT宣布从7月起，将业务重组为“引擎A”和“引擎B”两大支柱，拆分公共交通核心业务和非车资商业业务，推动未来五年更强劲增长。其中，用于提升公众出行体验的胜德丽生活时尚和德士业务属于后者。
他认为，影响地铁零售较大的其实不是居家办公常态，而是电子商务的兴起。“随着电子商务的兴起，消费者偏好改变对地铁零售业产生了较大影响。许多消费者可以在网上下单，这使一些在地铁零售空间开设实体店的行业（如时装业）竞争力下降。”
纵观区域地铁零售业，不仅新加坡面临挑战，亚洲许多地区的地铁零售都在疫情后出现不同程度的业务下降。
就地铁零售运营方面，日本的铁路运营商无疑是业内佼佼者，特别是它的站城一体化模式（Transit Oriented Development），将地铁站与周边街区进行商场、酒店、办公甚至住宅项目的一体化开发。
就产品服务方面，她认为，除中央商业区地铁站外，大部分地铁站的咖啡厅或餐厅数量有限；相比之下，一般商场提供更广泛的产品和服务。
专家：从交易型转为体验型
日本东京地铁公司（Tokyo Metro）本月将展开首次公开售股计划（IPO），料筹资约3490亿日元（约31亿新元），预料是日本六年来最大规模的IPO。随着经济活动从冠病疫情中逐步恢复，东京地铁在截至2024年3月的财政年度中净利增长67％，达460亿日元。
高纬环球（Cushman & Wakefield）新加坡及东南亚研究部主管黄显洋受访时指出，混合工作和远程办公模式越来越广泛，对地铁零售空间的确产生了一些影响。
郑姓数据分析师（40岁）的公司靠近莱佛士购物坊，她认为这里价格优势不多，每个星期会来这里购买两三次面包和松饼。不过，下雨的时候，她会更频繁光顾，因为不淋雨就能买到东西，比较方便。
另外，去年台北捷运系统的整体客运量较2019年疫情前仍少了10.1％。
此外，中心也与本地跳蚤市场FleaWhere合作，每个周末变身成跳蚤市场，支持多达32个摊贩摆摊。
SMRT是新加坡最大地铁站商场业者之一，旗下的胜德丽生活时尚（Stellar Lifestyle）负责经营地铁站和巴士转换站内超过800个零售、餐饮和服务店面。
在疫后时代，胜德丽生活时尚顺应趋势，推出许多地铁零售新概念。例如，它在今年7月将多美歌地铁站零售空间来个大变身，设立新加坡首个集工作、健康、健美和饮食于一体的Staytion生活中心（Staytion Lifestyle Centre）。
此外，在店铺选择上，胜德丽会将商家的业务可持续性、与搭客需求的相关性、对站内空间商品多样性的贡献等纳入考量。
店铺的类型和创意，或许也是影响营业额的因素。
一个工作日的下午，在莱佛士地铁站的莱佛士购物坊（Raffles Xchange）里，摊贩车店主李莉正百般无聊地盼着顾客上门。
不过，部分店铺或略有价格优势。银行实习生刘芯霖（20岁）说，她的公司在附近，她每星期会来莱佛士购物坊买一两次华夫饼，因为这里的华夫饼低于3元，而附近商场内的大概要4元至5元。纵然如此，她仍倾向去其他地方用午餐。
王友德说，不同地铁站和不同摊位的租金都不同，决定摊位租金的因素包括人流、摊位大小、布局、站内可见度、距离站内出入口距离、经营的业务和摊位竞争情况等。
根据记者在现场观察发现，虽然莱佛士购物坊固定店铺租用率高，但约40％的流动摊位和摊位车没被租用。
滨海中心购物坊一家便利店的店员刘艾娃说，便利店收入主要靠周末来滨海湾区域的人潮推动，平日平均每日营业额为700元，周末则平均1000元。她说，平日纵然很多上班族路过便利店，但大多不会进来买东西。
《联合早报》记者在8月初的中午，走访莱佛士购物坊（Raffles Xchange）和滨海中心购物坊（Esplanade Xchange）这两个地铁站内零售空间，发现莱佛士购物坊所有门店中，仅一家未出租；滨海中心购物坊中店面几乎均租用，但约一成店铺未营业。午餐时间，餐饮店几乎全部坐满，但服装店、打印店和理发店却门可罗雀。
站城一体化概念 日本开先河
李莉在莱佛士购物坊租用摊贩车售卖首饰超过10年，她的生意主要集中在中午上班族用餐时段。她透露，受居家办公和办公室搬迁等因素影响，生意在疫后大幅减少四成。
展望未来，王友德说，他对地铁零售未来充满信心。虽然地铁站内空间有限，店铺空间或受限，不过这些零售空间享受稳定人流量、高曝光率和对搭客方便的位置等好处。那些须要高人流量和高曝光度的店铺从中受益尤其多。
生意主要靠午餐时段
地铁站内零售创新中心Hive 2.0的机械臂便利店则受影响程度不大。运营便利店的Unistop Tech首席执行官朱慧安说，店内日均营业额稳定，平日主要靠上班族，而周末则主要靠游客。
在滨海中心购物坊，杨国福麻辣烫的一名服务员告诉记者，营业额主要靠上班族贡献。一般上，平日中午12时的顾客最多，其中约8％打包，店内基本坐满。平日每天平均营业额在2000元至3000元，周末则在1000元至2000元不等。
他预计，这趋势在日后不会有大改变。
李莉接受《联合早报》采访时说：“我们主要靠老顾客维持，很多老顾客就算公司搬走了，也会来我的摊位买饰品。但即便如此，收入也大幅降低。如果不是靠老顾客，生意很难做。”
香港铁路有限公司今年8月公布截至6月底的半年业绩，集团在港铁商场的平均出租率为99％，不过新订租金则出现5.7％跌幅。
